Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden.
An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer begründet werden. Soweit dies noch nicht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geschehen ist, können problemlos nachträglich entsprechende Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen begründet werden.[1]
Grundsätzlich ist der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer dann auch berechtigt, die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums, also die Kfz-Stellplätze zu vermieten. Mieteinnahmen stehen dann auch ihm zu.[2]
Tiefgarage unter 2 Grundstücken
Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.[3]
Dieser Fall ist insbesondere bei Mehrhausanlagen praxisrelevant. Der Bauträger ist etwa Eigentümer zweier benachbarter Gebäude, unter denen sich eine Tiefgarage befindet. Später teilt er die Grundstücke und begründet jeweils bezüglich der beiden Häuser getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Eigentum an der Tiefgarage ist in derartigen Fällen dann vertikal an der Grundstücksgrenze getrennt, sodass zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der beiden Wohnungseigentümergemeinschaften Sondereigentum an den Stellplätzen begründet werden kann.
Stellplatznachweis ist Sache aller Eigentümer
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.[4]
Entsprechendes gilt auch bei einer Aufteilung nach § 3 WEG. Auch hier ist es Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen, wenn der Nachweis nicht oder nicht vollständig geführt wurde.[5]
Die Pflichten werden nach § 9a Abs. 2 WEG jeweils von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt.
Keine eigenmächtige Errichtung eines Carports
Das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz berechtigt den begünstigten Wohnungseigentümer nicht, eigenmächtig einen Carport auf der Sondernutzungsfläche zu errichten. Dies gilt auch dann, wenn der Carport zum Schutz vor herabtropfendem Baumharz und herabfallenden Früchten eines bereits vor Begründung des Sondernutzungsrechts angepflanzten Baumes dienen soll.[6] Hierbei handelt es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG bedarf.
Auch für den Fall, dass der Stellplatz im Sondereigentum steht, bedarf der Wohnungseigentümer nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 1 WEG eines Gestattungsbeschlusses. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass mit der Errichtung des Carports eine optische Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage verbunden ist.
Ein Stellplatz, der gleichzeitig die einzige Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit zu zentralen Versorgungseinrichtungen des Gebäudes bildet, ist zwingend Gemeinschaftseigentum.[7]
Garagennutzung zu Wohnzwecken
Die Nutzung einer Garage zu Wohnzwecken ist in jeglicher Form unzulässig.[8]
Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen zum Abstellen von Fahrrädern
Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" ist nach dem Wortlaut und nächstliegendem Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Die Nutzung als Fahrradabstellplatz mit einem auf dem Boden befestigten Bügel ist von dieser Zweckbestimmung nicht mehr umfasst und daher unzulässig.[9]
Die Verkehrsflächen zwischen den einzelnen Stellplätzen sowie Zu- und Abfahrten bleiben ebenso wie die Baubestandteile, Mauern, Dach etc. stets Gemeinschaftseigentum.
Stimmrechtsausschluss kann auch nicht vereinbart werden
Eine Vereinbarung, die den Inhabern von (Tiefgaragen) Stellplätzen kein Stimmrecht gewährt, ist nichtig. Zwar ist die Bestimmung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG abdingbar, weshalb also ein anderes Stimmprinzip, etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Objekten vereinbart werden kann. Die für Vereinbarungen geltende Gestaltungsfreiheit hat aber dort eine Grenze, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Die ist bei einem Ausschluss des Stimmrechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers jedoch der Fall, weshalb eine entsprechende Vereinbarung nichtig ist. Stets müssen auch die Eigentümer von Stellplätzen ein Stimmrecht haben.[10]
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