Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 25.09.2009 - 14 U 66/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anforderungen an konkludent abgeschlossenen Maklervertrag

Leitsatz (amtlich)

Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Daran sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Dem Interessenten muss die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt sein und er muss in diesem Wissen wesentliche Maklerdienstleistungen in Anspruch genommen haben. Lebenserfahrungsgrundsätze helfen nicht weiter. Der Makler kann nicht davon ausgehen, dass der Kaufinteressent ein überreichtes Exposé mit der Courtageforderung sogleich durchliest und zur Kenntnis nimmt.

Normenkette

BGB § 652

Verfahrensgang

LG Lübeck (Urteil vom 25.02.2009; Aktenzeichen 10 O 35/08)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 25.2.2009 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 10. Zivilkammer des LG Lübeck geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 313a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung der begehrten Käufermaklerprovision nach § 652 BGB nicht zu, da sie nicht den Beweis führen kann, dass sie mit der Beklagten einen Maklervertrag geschlossen hat.

Ein Maklervertrag muss nicht ausdrücklich, sondern kann auch durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Die Entgegennahme von Maklerdiensten durch einen Kaufinteressenten stellt dabei aber ohne weiteres noch nicht einen solchen Vertragsschluss dar. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist von einem Abschluss eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen wesentliche Maklerdienstleistungen in Anspruch nimmt. Das ist etwa der Fall, wenn der Interessent nach der Übergabe eines Exposés durch den Makler an einer gemeinsamen Besichtigung in Kenntnis des darin enthaltenen Provisionsverlangens teilnimmt (BGH NJW-RR 2007, 401).

Zu beachten ist jedoch, dass die Rechtsprechung an einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten strenge Anforderungen stellt. Denn der Kaufinteressent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb seine Maklerleistungen allein für den Anbieter erbringen will. Etwaige Unklarheiten gehen dabei zu Lasten des die Provision begehrenden Maklers (BGH NJW 1984, 232; BGH MDR 2002, 938). Der Makler hat es in der Hand, für klare Verhältnisse zu sorgen. Der Abschluss des Hauptvertrages allein lässt jedenfalls keinen Rückschluss auf das Zustandekommen eines Maklervertrages zu (BGH NJW 1984, 232).

Nachdem die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, dass der Hinweis auf die Maklercourtage schon bei dem Besuch des Zeugen H erfolgt sei, fallen gelassen hat, hat sie behauptet, dass die Zeugin B (vormals ...) dem Zeugen H bei seinem Besuch in dem Büro am 2.10.2007 ein entsprechendes Exposé übergeben und dass dieser es dann an die Beklagte weitergereicht habe, so dass diese bei der gemeinsamen Besichtigung von dem Provisionsverlangen der Klägerin Kenntnis gehabt habe.

Nach den das Berufungsgericht gem. § 529 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO bindenden Feststellungen des LG ist nach der Aussage der Zeugin B auch davon auszugehen, dass sie dem Zeugen H das Exposé tatsächlich am 2.10.2007 übergab, welches sich als Doppel in der Anlage zum erstinstanzlichen Protokoll befindet und dessen erste Seite bereits in Ablichtung in der Gerichtsakte vorhanden gewesen ist. Zwar ist der Zeuge H mit seiner Bekundung der entsprechenden Aussage der Zeugin B nachdrücklich entgegengetreten und hat ausgesagt, dass er ein Exposé nicht erhalten habe. Gleichwohl ist es aber grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn das LG der Aussage der Zeugin B gefolgt ist.

Letztlich kommt es aber auch nicht darauf an, ob insoweit konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Feststellungen durch das LG begründen könnten. Denn die Aussage der Zeugin B ist im Ergebnis ohnehin nicht ausreichend ergiebig, um darauf die Feststellung stützen zu können, dass der Zeuge H das Exposé an die Beklagte ausgehändigt habe.

Dazu hat das LG lediglich ausgeführt, zwar könne die Zeugin B eigene Wahrnehmungen nicht bezeugen, da sie die Beklagte nicht im Besitz des Exposés gesehen habe, doch stelle der Umstand, dass im Anschluss an die Aushändigung des Exposés an den Zeugen H durch diesen für die Beklagte ein Besichtigungstermin vereinbart worden sei, einen deutlichen Anhaltspunkt dafür dar. Es widerspräche im hohen Maße der Lebenserfahrung, wenn derjenige, der sich im Drittinteresse um Informationen über ein Objekt bemühe, diese Informationen dann aber dem Dritten, für den sie bestimmt seien, vorenthalte. Es seien hier keine Gründe dafür ersichtlich, warum der Zeug...