Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 28 WEG – Wirtschaft ... / H. Hausgeld und -schuldner.

I. WEigtümer.

1. Maßgebender Zeitpunkt und Allgemeines.

Rn 54

Schuldner iSv § 16 II ist nach ganz hM die natürliche oder juristische Person(en), die bei Fälligkeit (BGH V ZR 180/21 Rz 17; WuM 21, 55 Rz 23; ZMR 18, 527 Rz 8) WEigtümer ist (Vor §§ 1–49 Rn 1) – ›Fälligkeitstheorie‹. Überzeugender ist demgegenüber eine Anknüpfung an die Entstehung der Hausgeldschuld (Elzer ZWE 18, 153, 156). Erfüllt ein WEigtümer seine Verpflichtung nicht, kommen gegen ihn nur Ansprüche der GdW, nicht aber der einzelnen WEigtümer in Betracht (BGH ZMR 17, 570 Rz 9).

2. Besonderheiten.

Rn 55

In Bezug auf den ›WEigtümer‹ sind im Einzelfall Besonderheiten zu beachten:

• ›WEigtümer‹ ist auch der werdende WEigtümer (BGH WuM 18, 340 Rz 18; NZM 16, 266 [BGH 11.12.2015 - V ZR 80/15] Rz 7). Neben diesem schuldet der Veräußerer nicht (§ 8 III).
• Mehrere Inhaber eines Wohnungseigentums haften samtverbindlich (Köln MDR 15, 595; München FD-ErbR 12, 339348), weshalb zB die Auflassung eines Bruchteils eines Wohnungseigentums an einen Minderjährigen § 1799 BGB unterfällt (Köln MDR 15, 595; München FD-ErbR 12, 339348; KG NZM 11, 78, 79 [KG Berlin 15.07.2010 - 1 W 312/10]).
• Neben einer Personengesellschaft haften gem § 128 HGB (analog) die Gesellschafter (BGH ZMR 20, 864 Rz 10; NZM 16, 322 Rz 6 = ZMR 16, 382); nach § 160 HGB eine Zeit lang auch der Ausgeschiedene (BGH ZMR 20, 864 Rz 11; NZM 16, 322 Rz 6 = ZMR 16, 382).
• Mit dem Tod gehen gegen den Erblasser bereits begründete Hausgeldforderungen nach § 1922 BGB auf den Erben über. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschl begründete Hausgeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann (BGH ZMR 19, 423 Rz 7). Hiervon ist idR spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist (BGH ZMR 19, 423 Rz 7; NJW 13, 3446 Rz 16). Eine reine Eigenschuld scheidet aus, wenn eine Dauervollstreckung angeordnet ist und die Wohnung von einem Testamentsvollstrecker verwaltet wird (BGH NJW 12, 316). Ist der Fiskus (die öffentliche Hand) zum gesetzlichen Alleinerben berufen, haftet dieser für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschl begründeten Hausgeldschulden idR nur mit dem Nachlass (BGH ZMR 19, 423 Rz 12).
• Während der Testamentsvollstreckung ist der Testamentsvollstrecker der Hausgeldschuldner (LG Hamburg ZMR 19, 366, 367).

II. Sondernachfolger (Erwerberhaftung).

Rn 56

Der Sondernachfolger eines WEigtümers haftet vGw für Verbindlichkeiten, die nach seiner Eintragung in das Wohnungsgrundbuch fällig geworden sind (Rn 49). Der Beschl nach § 28 II 1 begründet eine Schuld nur für den Schuldsaldo aus der Einzelabrechnung, der das Soll der Hausgeldvorschüsse von Veräußerer und Erwerber übersteigt (Abrechnungsspitze) (BGHZ 142, 290 = ZMR 99, 834).

Rn 57

Die Haftung kann auch nicht beschlossen werden: Will ein Beschl für Altverbindlichkeiten eine neue Schuld begründen, ist er nichtig (BGH NJW 12, 2797 Rz 27; ZMR 12, 642 Rz 11). Eine Erwerberhaftung kann zwar vereinbart werden (BGH ZMR 94, 271; BGHZ 99, 358, 361 = ZMR 89, 291; s.a. § 7 III 2), darf aber nicht gegen § 56 2 ZVG verstoßen (BGHZ 99, 358 = ZMR 87, 273).

III. Zwangsverwalter.

Rn 58

Der Zwangsverwalter muss neben dem WEigtümer (Köln ZMR 08, 988; AG München ZMR 10, 998, 999) das laufende Hausgeld (BGH NJW 12, 1293 Rz 12; ZMR 10, 296) sowie die Forderungen aus § 28 I 1, II 1 bedienen; ggf muss der Gläubiger Vorschuss leisten (BGH ZMR 10, 296). Forderungen der GdW auf laufende Beiträge sind Ausgaben der Verwaltung (BGH NZI 09, 904). Rückständige Beträge muss der Zwangsverwalter nicht ausgleichen (BGH NJW 12, 1293 [BGH 09.12.2011 - V ZR 131/11] Rz 12). Verletzt der Zwangsverwalter seine Pflichten, haftet er der GdW als iSv § 154 ZVG Beteiligter (BGHZ 179, 336 = NJW 09, 1674).

IV. Insolvenzverwalter.

Rn 59

Das bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete und fällige Hausgeld ist nach § 38 InsO einfache Insolvenzforderung (BGH NJW 11, 3098 Rz 8; 94, 1866); bereits entstandene, aber noch nicht fällige Hausgeldansprüche gelten mit Insolvenzeröffnung als fällig (§ 41 InsO). Auch eine noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossene Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist unabhängig von ihrer Fälligkeit (§ 41 InsO) einfache Insolvenzforderung. Nach Insolvenzeröffnung entstehende und fällig werdende, nach § 28 I 1 zu leistende Hausgeldansprüche sind iSv § 55 I Nr 1 InsO Masseverbindlichkeiten und vom Insolvenzverwalter gem § 53 InsO aus der Insolvenzmasse vorweg zu berichtigen (BGH NJW 11, 3098 Rz 10). Der Insolvenzverwalter schuldet ferner den Ausgleich der Nachschüsse. Sind diese nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit (BGH NJW 11, 3098 [BGH 21.07.2011 - IX ZR 120/10] Rz 10). Gab es keinen Beschl nach § 28 I 1 oder ist dieser nach § 23 IV 2 für ungültig erklärt worden, umfasst der Nachschuss das gesamte Hausgeld eines Jahres. Schließlich ist auch die anteilige Verpflichtung eines WEigtümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung nach § 28 I 1 beschlossenen D...