Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / D. Notgeschäftsführung (§ 18 III).

I. Allgemeines.

Rn 33

§ 18 III und §§ 677 ff BGB geben ein Notgeschäftsführungsrecht. Im Einzelfall kann § 18 III in eine Pflicht zur Notgeschäftsführung umschlagen (Oldbg DWE 88, 64; LG Aachen ZMR 93, 233). Der nach § 18 III Handelnde handelt für die GdW und erzeugt Kosten iSv § 16 II (München ZMR 08, 321, 322). Der Anspruch des Notgeschäftsführers ist nach §§ 257 S 1, 670 BGB auf Zahlung von Geld gerichtet. Der Notgeschäftsführer kann grds aufrechnen (§ 28 Rn 62). Der Anspruch verjährt in 3 Jahren (Hamm ZMR 08, 228, 231). Der Anspruch richtet sich nach § 9a II Fall 1 allein gegen die GdW (s.a. München ZMR 08, 321, 322; Hamm ZMR 08, 228, 230).

II. Voraussetzungen.

Rn 34

Dem gemE oder dem Gemeinschaftsvermögen (s § 9a III) muss unmittelbar ein Schaden drohen, ein Handeln muss notw sein. Dies ist der Fall, wenn in die Substanz ohne ein Tun nachhaltig negativ eingegriffen werden würde oder wurde, zB durch Sturm, eindringendes Wasser, Feuer etc, ein verständiger WEigtümer nicht länger abwarten würde und weder der Verw (BGH NJW 16, 1310 Rz 7 = ZMR 16, 210; LG Berlin ZWE 19, 51 Rz 11) noch andere WEigtümer (= die GdW) zur Behebung der Notlage herangezogen (beteiligt/befragt) werden können (s.a. Frankf ZMR 09, 382, 383).

Rn 35

§ 18 III ist zu verneinen, wenn ein gefahrträchtiger Zustand bereits längere Zeit besteht und der Verw bereits längere Zeit Kenntnis von der Situation hat (BGH NJW 16, 1310 Rz 7 = ZMR 16, 210) oder wenn die WEigtümer bereits mit der Sache befasst waren (LG Berlin ZWE 19, 51 Rz 11).

III. Rechtsfolgen.

Rn 36

Liegen die Voraussetzungen des § 18 III vor, darf jeder WEigtümer die Maßnahmen treffen, die notw sind (= Notmaßnahmen) und kann Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (BGH ZMR 19, 419 Rz 5). Notw sind nur Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht aber solche zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (BGH NJW 16, 1310 Rz 7 = ZMR 16, 210). Bsp für notwendige Maßnahmen: Tatsächliche Maßnahmen wie die Neueindeckung eines Daches, eine Abdichtung, Auspumpen eines Kellers usw oder rechtliche Maßnahmen, zB die Einleitung eines Rechtsstreits (Frankf ZMR 09, 382, 383) oder die Geltendmachung eines Abwehrrechtes (VGH München NZM 06, 230).

Rn 37

Verträge sind nach bislang hM im eigenen Namen zu schließen. Eine Kompetenz, die GdW und/oder die anderen WEigtümer zu vertreten, gibt § 18 III nicht (zum alten Recht BGH ZMR 19, 419 Rz 6), obwohl der WEigtümer insoweit als Notorgan der GdW tätig ist. Vertretungsmacht kann nur aus § 9b folgen.

IV. Konkurrenzen.

Rn 38

§§ 18 II, 19 I, II Nr 2 schließen nach hM Ansprüche aus §§ 670, 677, 812 ff BGB vollständig aus (BGH ZMR 22, 480 Rz 14; NZM 19, 624 Rz 10 ff). Dies gilt auch, wenn sich ein WEigtümer geirrt oder als verpflichtet angesehen hat, das gemE instandzusetzen oder instandzuhalten (BGH NZM 19, 624 [AG Münster 15.03.2019 - 48 C 361/18] Rz 20). Besser wäre es insoweit, die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung anzuwenden (§ 812 BGB Rn 72 ff; so auch Gsell ZWE 19, 488, 491).