Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 18 WEG – Verwaltung ... / A. Allgemeines.

I. Begriff der Verwaltung.

Rn 1

Der Begriff der Verwaltung iSv § 18 ist weit zu verstehen (BGH ZMR 20, 197 Rz 16; NJW 16, 2177 Rz 26 = ZMR 16, 476). Verwaltung findet grds durch Vereinbarungen iSv § 10 I 2, aber auch – und sogar vornehmlich – durch Beschl statt. Der Begriff ›Verwaltung‹ ist Zusammenfassung der im Verbandsrecht genutzten Begriffe Geschäftsführung und Vertretung (vgl §§ 709, 714 BGB). Inhaltlich umfasst der Begriff die Verwaltungsentscheidungen (Vereinbarungen iSv § 10 I 2 und Beschl) – auch zur Art und Weise des Gebrauchs – sowie Maßnahmen (sämtliche Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf eine Änderung des bestehenden Zustandes des gemE abzielen oder sich als Geschäftsführung oder als Vertretung in Bezug auf das gemE ggü Dritten darstellen (BGH NJW 15, 3713 [BGH 02.10.2015 - V ZR 5/15] Rz 11; 99, 2108). Entspricht nur eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, müssen die WEigtümer sie für die GdW treffen (BGH ZMR 15, 244 Rz 24).

II. Verfügungen über das gemE.

Rn 2

Keine Verwaltung ist eine tw oder vollständige Verfügung (§ 1 Rn 14) über das gemE (BGH WuM 19, 724 Rz 12; NJW 13, 1962 Rz 8). Die WEigtümer können zB nicht über eine Belastung des Grundstücks beschließen oder über die Frage, ob es tw veräußert wird (BGH NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 8). Maßnahmen, die eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen bloß vorbereiten sollen, können nach hM allerdings mehrheitlich beschlossen werden (BGH WuM 19, 724 Rz 16). Anders liege es nur dann, wenn die vorzubereitende Maßnahme ›offenkundig‹ nicht der Verwaltung dient, bspw weil der Erwerb eines Grundstücks durch die WEigtümer vorbereitet werden soll und jeder Zusammenhang mit dem gemE fehlt (BGH WuM 19, 724 [BGH 20.09.2019 - V ZR 258/18] Rz 16).

III. Träger der Verwaltung.

Rn 3

Die Verwaltung des gemE obliegt nach § 18 I allein der GdW (BGH NJW-RR 23, 226 Rz 26). Das gilt nicht nur im Außenverhältnis, sondern auch im Innenverhältnis ggü den WEigtümern (BRDrs 168/20, 63). Soweit das WEG einzelne Pflichten iRd Verwaltung in einzelnen Vorschriften aufführt, ausgestaltet und an den Verw (§§ 24 I, V, 28 I 2, II 2, 44 II 2), an einen WEigtümer (§ 24 III) oder die Verwaltungsbeiräte adressiert (§§ 9b II, 24 III, 29 II), handelt es sich stets um Pflichten der GdW (BRDrs 168/20, 63). Insoweit bestimmt das Gesetz jew lediglich die Organzuständigkeit (BRDrs 168/20, 63; s.a. BGH NJW-RR 23, 226 [BGH 16.12.2022 - V ZR 263/21] Rz 26). Ohne Adressierung ist stets der Verw als Organ berufen, zB bei § 18 IV (BRDrs 168/20, 65).

Rn 4

Etwas anderes gilt, wenn die WEigtümer im Einzelfall Abweichendes vereinbart haben (BGH ZMR 14, 899 = NZM 14, 396 Rz 10). Die Verwaltungszuständigkeit einer ›Untergemeinschaft‹ kann nach hM nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssen (BGH ZMR 20, 862 Rz 11; zw). Verlagerungen finden sich ua, wenn ein SNR begründet worden ist. Die Gestaltungsfreiheit endet nach hM, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung ausgehöhlt wird (BGH NJW 87, 650 [BGH 11.11.1986 - V ZB 1/86]). Unentziehbare Verwaltungskompetenz soll zB das Recht jedes WEigtümers sein, nach § 26 I, III über Bestellung und Abberufung des Verw zu beschließen (Schlesw MDR 97, 821, 822). Durch die bloße Delegation einer Kostenlast wird nicht zwingend zusätzlich die Befugnis übertragen, zu entscheiden, was wann zu tun ist. Die Übertragung der Verwaltungszuständigkeit muss klar und eindeutig sein (BGH ZMR 14, 899 = NZM 14, 396 Rz 13). Im Zweifel liegt zB die Kompetenz, wann und wie eine Erhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, auch bei einer Umlagevereinbarung bei der GdW (aA BGH NJW 12, 1722 Rz 9; dagegen wohl BGH ZMR 14, 899 Rz 11 ff).

Rn 5

Bedient sich die GdW bei der Erfüllung ihrer Pflichten eines Dritten, etwa eines Handwerkers, ist dieser ihr Erfüllungsgehilfe. Das schädigende Verhalten ihrer Vertragspartner ist ihr daher zuzurechnen (§ 278 BGB). Ein WEigtümer kann von der GdW insoweit Schadenersatz verlangen.

IV. Verwaltungsgegenstand.

Rn 6

Verwaltungsgegenstand ist allein das gemE (BGH ZMR 03, 431) sowie nach § 9a III das Gemeinschaftsvermögen, nicht aber das SonderE. Wird dies verkannt, ist ein Beschl nichtig (BGH ZMR 17, 317 Rz 23; NJW-RR 14, 527 Rz 6). Dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (BGH ZMR 17, 317 Rz 23).

V. Ermessen.

1. Überblick.

Rn 7

Bei der Verwaltung des gemE besteht grds ein Ermessen, was Notwendigkeit (ob) und Zweckmäßigkeit (wie) angeht (BGH NZM 15, 595 [BGH 08.05.2015 - V ZR 163/14] Rz 15 ff; NJW 12, 1724 [BGH 09.03.2012 - V ZR 161/11] Rz 4). Die WEigtümer können also entscheiden, ›ob‹ sie eine zulässige Maßnahme überhaupt treffen wollen (Entschließungsermessen). Und sie haben Ermessen, welche von mehreren zulässigen Maßnahmen sie im Fall des Tätigwerdens ergreifen wollen, das ›wie‹ (Auswahlermessen). Das Ermessen wird primär durch das Gesetz, Vereinbarungen, Gerichtsentscheidungen und ggf andere Beschl eingeengt (BGH NJW 03, 3476). Soweit Ermessen eingeräumt ist, müssen alle für...