Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 653 BGB – Maklerlohn. / C. Üblicher Lohn.

Rn 4

Die Anwendung der Auslegungsregel des II setzt voraus, dass die Entgeltlichkeit des Maklervertrags feststeht und lediglich die Höhe der Vergütung nicht bestimmt ist. Eine Taxe gibt es für Maklerleistungen nicht, so dass in solchen Fällen der übliche Lohn als Vergütung vereinbart ist. Der übliche Lohn ist auf der Grundlage und am Maßstab der allg Verkehrsanschauung in den beteiligten Kreisen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ermitteln (Frankf NJW-RR 00, 59, 60 [OLG Hamm 01.03.1999 - 18 U 149/98]). Dabei sind örtliche Besonderheiten zu berücksichtigen. Auskünfte können bei Berufsverbänden oder den Industrie- und Handelskammern eingeholt werden (MüKo/Roth § 653 Rz 14). Für Gelegenheitsvermittler soll insoweit ein Abschlag von bis zu 50% hinzunehmen sein (krit Staud/Arnold §§ 652, 653 Rz 175). Bei Vergütungsspannen in Prozent sind anhand der Umstände des Einzelfalls die Aspekte für Zu- und Abschläge durch ergänzende Vertragsauslegung zu ermitteln (BGH NJW-RR 94, 1260; BGHZ 94, 98). Die Leistungsbestimmung durch den Makler (§ 316) soll insoweit regelmäßig ausgeschlossen sein (BGHZ 94, 98, 102; NJW 02, 817; Fischer NZM 02, 480). Bei Grundstücksgeschäften (ohne Wohnraummiete) dürften übliche Vergütungen bei 3% bis 5% der Gegenleistung zzgl Umsatzsteuer liegen (Frankf NJW-RR 00, 58 [OLG Frankfurt am Main 15.09.1999 - 19 U 61/99]). Im Norden Deutschlands wird teilweise bis zu 7,14% abgerechnet. Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 II zu erstatten, besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen (BGH NJW 16, 3233 [BGH 12.05.2016 - I ZR 5/15]). Bei schwierigen zu vermittelnden Objekten, etwa außerhalb von Ballungsgebieten oder im niedrigen Preissegment, sind auch Festprovisionen denkbar.

Rn 4a

Für den Fall der einvernehmlichen Doppeltätigkeit des Maklers (vgl § 654 Rn 1) im Hinblick auf eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus sieht die Regelung in § 656c eine entsprechende Verpflichtung der Maklerkunden im Hinblick auf den Maklerlohn vor (sog Halbteilungsgrundsatz), wenn der Käufer Verbraucher ist. Abweichende Vereinbarungen führen zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrags (s § 656c Rn 3). Gleiches gilt im Hinblick auf Vereinbarungen, in denen die beteiligten Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Regelungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht (vgl dazu § 656d).

Rn 5

Der Nachweis der Üblichkeit ist Sache des Maklers. Er trägt insoweit die Darlegungs- und Beweislast (BGH NJW 69, 1711 [BGH 07.07.1969 - VII ZR 104/67]). Dabei kann im Anwendungsbereich des § 287 ZPO die übliche Vergütung mit begrenztem Aufwand festgestellt werden. Zur Berechnung kann dem Makler ein Auskunftsanspruch gegen den Auftraggeber im Hinblick auf die maßgebenden Größen des Hauptvertrags zustehen. Ein Recht zur erweiterten Grundbucheinsicht steht dem Makler nur ausnahmsweise zu (Ddorf NZM 17, 265 [OLG Düsseldorf 06.01.2017 - I-3 Wx 270/16]).