Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 652 BGB – Entstehung des ... / 4. Vertragsdauer.

Rn 25

Der Maklervertrag kann nur für die Zukunft durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag beendet werden. Auf einen bereits entstandenen Vergütungsanspruch hat die Beendigung daher keine Wirkung. Der Maklervertrag wird regelmäßig auf unbestimmte Dauer geschlossen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Ein befristeter Maklervertrag endet durch Zeitablauf. Auf den Bestand des Maklervertrags sind die Vorschriften des Auftragsrechts anzuwenden. Von Seiten des Auftraggebers ist daher bei Verträgen auf unbestimmte Dauer jederzeit eine Kündigung (§ 671 spricht von Widerruf) möglich (BGH WM 86, 72). Der Makler soll dagegen nur unter den Voraussetzungen des § 314 kündigen können, unabhängig davon, ob der Vertrag für eine bestimmte oder unbestimmte Dauer geschlossen wurde (MüKo/Roth § 652 Rz 87). Mangels Tätigkeitsverpflichtung des Maklers sind seine Interessen dadurch ausreichend geschützt. Bei Alleinaufträgen (Rn 32) sind Besonderheiten zu beachten. Mit dem Tod des Maklers ist der Vertrag regelmäßig beendet (§ 673 entspr). Die Insolvenz des Maklers begründet in jedem Fall einen wichtigen Grund zur Kündigung des Vertrags. Beim Tod des Auftraggebers ist § 672 entspr anzuwenden. Seine Insolvenz führt zur Vertragsbeendigung (§§ 115, 116 InsO).

Sind Maklerverträge als Fernabsatzgeschäfte (zur Problematik der Altfälle auch BVerfG NJW 2013, 2881 [BVerfG 17.06.2013 - 1 BvR 2246/11] – Maßgeblichkeit der Tätigkeitsverpflichtung), Haustürwiderrufsgeschäfte oder Teilzahlungsgeschäfte einzuordnen (vgl BGH MDR 19, 793 [BGH 13.12.2018 - I ZR 51/17]; NZM 17, 127 [BGH 07.07.2016 - I ZR 30/15]; NJW-RR 17, 368 [BGH 07.07.2016 - I ZR 68/15]), ist ein Widerruf des Maklervertrags möglich. Daneben bestehen die Informationspflichten nach der Verbraucherrechte-RL. Die Eigenschaft als Verbraucher ist auch bei der Verwaltung von umfangreicherem Immobilienvermögen gegeben, solange kein planmäßiger Geschäftsbetrieb notwendig ist (Hamm NZG 17, 186). Eine nicht ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung hält die Widerrufsmöglichkeit aufrecht (zu Transparenzanforderungen Naumbg NJ 18, 375 [OLG Naumburg 01.06.2018 - 7 U 13/18]; zur Belehrung Schlesw LSK 21, 18216; Schlesw LSK 21, 47394, zum bestrittenen Zugang). Macht der Maklerkunde von seinem Widerrufsrecht Gebrauch (zur Erklärung, BGH NJW 17, 337), richtet sich die Bemessung des Wertersatzes des Maklers (nach entsprechender vorheriger Information, vgl BGH NJW-RR 21, 1141 [BGH 17.06.2021 - III ZR 125/19]) für bereits erbrachte Leistungen (§§ 357, 346) nicht nach dem vertraglich vereinbarten Entgelt, sondern nach dem objektiven Wert, der auf der Grundlage einer üblichen bzw angemessenen Vergütung (§ 357 VIII S 4 und 5) zu ermitteln ist (BGH NJW 12, 3428 [BGH 19.07.2012 - III ZR 252/11], höchstens die vertragliche Vergütung; für Versicherungsmakler bestätigt BGH NJW-RR 13, 885 [BGH 17.01.2013 - III ZR 145/12]). Dem Widerrufsrecht droht auf diesem Wege zumindest im Immobiliensektor ein Leerlauf. Ein Ersatz der tatsächlichen Aufwendungen des Maklers könnte hier sehr viel wirkungsvoller sein. Ansprüche aus Beratungspflichtverletzungen (§ 280) kann der Maklerkunde dem Wertersatzanspruch entgegenhalten.