Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 652 BGB – Entstehung des ... / 3. Alleinauftrag.

Rn 32

Eine Sonderform der Tätigkeit als Nachweis- oder Vermittlungsmakler ist der Alleinauftrag. Das weithin dispositive Maklerrecht hat im Rechtsverkehr zur Herausbildung des Alleinauftrags (auch zB Festauftrag, Exklusivvertrag) als eigenständigen Vertragstyp (gegenseitiger Vertrag) geführt. Gleichwohl sollen die Vereinbarungen am Maklerrecht (Maklerdienstvertrag) zu messen sein (BGHZ 60, 377). Im Gegensatz zum gesetzlichen Leitbild zeichnet sich der Alleinauftrag durch eine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers und die Bindung des Auftraggebers an den Makler aus (BGH NJW 19, 1596 [BGH 24.01.2019 - I ZR 160/17] Rz 29; MüKo/Roth § 652 Rz 228; Soergel/Engel § 652 Rz 167). Die Vereinbarung erfolgt häufig durch eine entspr AGB-Klausel (möglich: BGH NJW 20, 3306 [BGH 28.05.2020 - I ZR 40/19] Rz 14; Hamm NJW-RR 98, 842, 843). Am Vertragsschluss mit einem nicht durch den Makler, sondern einen anderen Makler nachgewiesenen oder vermittelten Dritten ist der Auftraggeber gleichwohl nicht gehindert (Frankf NZM 02, 181 [OLG Koblenz 21.06.2001 - 5 U 225/01]); anders aber bei einer Individualvereinbarung. Ein Verbot von Direktabschlüssen ist dem Alleinauftrag nicht zu entnehmen (BGHZ 60, 377), kann aber individuell (nicht durch Formularvertrag) als ›qualifizierter Alleinauftrag‹ vereinbart werden (BGH NJW 91, 1678 [BGH 27.03.1991 - IV ZR 90/90]; zur sog Verweisungsklausel, Hamm NJW-RR 21, 441 [OLG Hamm 07.01.2021 - 18 U 109/18]). Keine Auswirkung hat der Alleinauftrag auf die Freiheit des Auftraggebers, den Hauptvertrag abzuschließen (BGHZ 103, 235).

Rn 33

Die Bindung des Auftraggebers soll Anreiz für die Erledigung schwieriger Tätigkeiten sein und zeigt sich in zwei Bereichen. Einerseits schränkt der Alleinauftrag die Möglichkeit ein, jederzeit zu kündigen (BGH NJW-RR 87, 944 [BGH 08.04.1987 - IVa ZR 17/86]). Eine zeitliche Bindung für einen längeren Zeitraum ist zulässig (zB sechs Monate; vgl dazu BGH NJW 20, 3306 Rz 27), nicht dagegen eine unbegrenzte Bindung (BGH NZM 98, 677 [BGH 28.05.1998 - III ZR 98/97]; AGB mit automatischer Verlängerung nach einer Mindestlaufzeit können unwirksam sein, Stuttg MDR 19, 728; anders aber BGH NJW 20, 3306 [BGH 28.05.2020 - I ZR 40/19], eine Verlängerung um jeweils 3 Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grds unbedenklich). Eine überlange Bindung führt allerdings nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern zur Herabsetzung auf eine angemessene Zeit (BGH NJW-RR 94, 560 [OLG Frankfurt am Main 29.11.1993 - 16 U 79/93] – geltungserhaltende Reduktion; anders wohl Grüneberg/Sprau § 652 Rz 76). Die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314) kann nicht ausgeschlossen werden (BGH NJW 69, 1629 [BGH 25.06.1969 - IV ZR 793/68]: bei Untätigkeit des Maklers). Andererseits ist es dem Auftraggeber nicht erlaubt, andere Makler mit dem gleichen Ziel einzusetzen. Nach Kündigung des Alleinauftrags besteht im Zweifel kein einfacher Maklervertrag fort (Köln, 24 U 99/10). Die Kündigung ist vielmehr als Ausdruck des Wunschs zu verstehen, das Vertragsverhältnis uneingeschränkt zu beenden.

Rn 34

Die Pflichten des Maklers sind verstärkt. Insb begründet der Alleinauftrag eine Tätigkeitspflicht, auf den Erfolg hinzuarbeiten (zu einzelnen Pflichtverletzungen, BGH NJW 19, 1596). Der Makler ist allerdings idR nicht verpflichtet, persönlich für den Auftraggeber tätig zu werden (Hamm ZMR 11, 1004). Er darf sich eines Erfüllungsgehilfen bedienen. Im Zusammenhang mit der Tätigkeit stehende Nebenpflichten werden ebenfalls ausgeweitet. Dazu zählt etwa die Beratung des Auftraggebers im Hinblick auf einen vorteilhaften Vertragsschluss (Ddorf NJW-RR 97, 1278 [OLG Düsseldorf 10.05.1996 - 7 U 86/95]). Je länger die Bindung, umso stärker wachsen die Pflichten (zu sog gesteigerten Beratungspflichten BGH WM 73, 1382). Das kann dazu führen, dass der Makler nicht mehr für die andere Partei als Vermittlungsmakler tätig sein kann (sog Vertrauensmakler BGH NJW-RR 98, 992 [BGH 26.03.1998 - III ZR 206/97]).