OLG Hamm Urteil vom 07.01.2021 - 18 U 109/18

Leitsatz (amtlich)

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines "Makler-Alleinauftrags" dem Kunden gestellten sog. Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.

2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirksamen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

Normenkette

BGB § 306 Abs. 2, §§ 307, 652 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Essen (Aktenzeichen 3 O 294/17)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 3.9.2018 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Essen teilweise abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 24.752,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.9.2017 zu zahlen; die weitergehende Klage wird abgewiesen,

die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 38 % und der Beklagte zu 62 %.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil für sie vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für die Berufung: 39.984,00 EUR

Gründe

A. Der Kläger schloss mit dem Beklagten und B (beide als Auftraggeber) unter dem 26.4.2015 einen von ihm vorgelegten formularmäßigen und handschriftlich an verschiedenen Stellen ergänzten bzw. geänderten Maklervertrag (Überschrift: "Qualifizierter Makler-Allein-Auftrag"), der als Auftragsinhalt u.a. den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen zu einem Provisionssatz von 4,76 % (brutto) vorsah und als "Auftragsobjekte" u.a. die (Hausgrundstücke) Tstraße 00 und D Straße 000 in H bezeichnete. Bei dem Objekt D Straße war handschriftlich eingefügt

Vermietung + Verkauf (Preis 570.000,-)

In dem Vertrag heißt es sodann unter der Überschrift "Auftragsbedingungen" auszugsweise wie folgt (unter handschriftlicher Einfügung der Kalenderdaten in dafür vorgesehene Leerräume):

2. Auftragsdauer:

Der Auftrag läuft vom 01.05.2015 bis 31.12.2015. Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr.

...

4. Alleinauftragspflichten des Auftraggebers

Der Auftraggeber ist demgegenüber verpflichtet,

a) während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auftragsobjekt in Anspruch zu nehmen,

b) sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen,

c) ...

...

8. Provisionsersatz

Sollte der Auftraggeber während der Auftragslaufzeit das Verkaufsobjekt an einen eigenen Interessenten oder nach der Beendigung des Makler-Allein-Auftrags an einen während der Auftragslaufzeit vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkaufen, so erhält der Makler die vertraglich vereinbarte Courtage ersatzweise vom Auftraggeber. Gleiches gilt, ...

Eine Kündigung des Vertrags erfolgte nicht. Am 16.12.2016 fand der Verkauf des Objekts D Straße, das im Eigentum der Mutter des Beklagten stand, zum Preis von 520.000,00 EUR an die C/G Immobilienverwaltungs GbR statt. Im April 2017 kam es zum Verkauf des im Eigentum der A Immobilien GmbH stehenden Objekts Tstraße zum Preis von 320.000,00 EUR an Frau I. Die beiden Rechnungen des Klägers über 24.752,00 EUR vom 16.12.2016, adressiert an den Beklagten und Frau A, und 15.232,00 EUR vom 29.4.2017, adressiert an die A Immobilien GmbH und den Beklagten, die sich zusammen auf 39.984,00 EUR (Summe der Klageforderungen) belaufen, blieben unbezahlt.

Der Kläger hat behauptet, noch bis Januar 2017 seine Maklertätigkeit für den Beklagten fortgeführt und in diesem Zusammenhang mit ihm in Kontakt gestanden zu haben. Beide Objekte seien durch seine Vermittlung verkauft worden. Im Objekt D Straße habe er zunächst auftragsgemäß Wohnungen vermieten können, doch sei es zu zahlreichen Kündigungen gekommen, weil zugesagte Reparaturen nicht ausgeführt worden seien. Im Juli 2015 sei von Auftraggeberseite entschieden worden, den Verkauf "mit leeren Wohnungen" zu betreiben. Am 12.7.2016 habe einer der Gesellschafter der späteren Erwerberin das Objekt angefragt. Infolge einer Besichtigung am 20.7.2016 sei es dann zu dessen Angebot vom 22.8.2016 gekommen. Die von der Käuferin erbetenen Objektunterlagen habe er, der Kläger, übermittelt, nachdem er sie vom Beklagten erhalten habe.

Auch bei dem Objekt Tstraße sei er zunächst mit der Vermietung der leerstehenden Wohnungen beauftragt worden. Schließlich habe er die spätere Käuferin "vermittelt", der er auch Unterlagen und ein Exposé zur Verfügung gestellt habe. Dass es sich bei ihr um eine Bekannte des Beklagten handele, hindere die Entstehung des Courtageanspruchs nicht.

Er hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 39.984,00 EUR nebst...