OLG Hamm Urteil vom 21.06.2012 - I-18 U 17/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Makler; Maklerlohn; Courtage; hinreichendes Provisionsverlangen; Internetanzeige; Immobilienscout24; Immobilienscout; Bestätigung

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 3,57 %" anbietet (im Anschluss an das Urteil des BGH v. 3.5.2012 - III ZR 62/11).

2. Zur Bestätigung eines eventuell anfechtbaren Maklervertrages (§ 144 BGB) durch weitere Inanspruchnahme der Maklerdienste.

3. Auch nach Anfechtung eines Kaufvertrages kann dem Makler nach erfolgter Bestätigung des Hauptvertrages gem. § 141 BGB ein Maklerlohnanspruch aufgrund seiner früheren Nachweistätigkeit zustehen.

Normenkette

BGB § 652 Abs. 1, §§ 141, 144

Verfahrensgang

LG Essen (Urteil vom 22.12.2011; Aktenzeichen 3 O 267/11)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 22.12.2011 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivilkammer des LG Essen teilweise abgeändert:

Die Beklagten bleiben verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 4.998 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.5.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 11 % der Kläger und zu 89 % die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; es beschwert beide Parteien mit jeweils weniger als 20.000,- EUR.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Zahlung einer Maklercourtage. Die Beklagten erachten den Maklerlohn als verwirkt und verteidigen sich im Übrigen mit einer Hilfsaufrechnung.

I. Der Kläger inserierte das zum Kauf stehende Objekt M-Straße in H2 (im Weiteren: Immobilie) auf der Internetplattform "Immobilienscout". In dem dort eingestellten, vom Kläger erstellten Exposé heißt es u.a. wie folgt:

"Wohnfläche: ca. 102 m² (...)

Kaufpreis: EUR 155.000,00

Provision: 3,57 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer des notariell beurkundeten Kaufpreises

Ausstattung Dachausbau inkl. Dämmung (...)"

Tatsächlich lag für das ausgebaute Dachgeschoss eine Baugenehmigung nicht vor und beträgt die Wohnfläche der Immobilie ohne dieses lediglich 88,88 m².

Aufgrund dieser Internetanzeige nahmen die Beklagten am 26.4.2010 Kontakt zu dem Kläger auf und nahmen einen von ihm zwei Tage später anberaumten Besichtigungstermin wahr.

Am 15.3.2011 stellten der Dipl.-Ing. H und der Architekt F2 für die Beklagten einen Bauantrag hinsichtlich des Dachgeschosses der Immobilie. Die Beklagten beabsichtigten, das Dachgeschoss als Kinderzimmer für eines ihrer beiden Kinder zu nutzen. Außerdem erstrebten sie eine öffentliche Förderung des Erwerbs der Immobilie, die nur mit einem zweiten Kinderzimmer und der Wohnfläche von 102 m² zu erreichen war.

Am 28.3.2011 unterzeichneten die Beklagten einen von dem Kläger für eine Vielzahl von Fällen vorformulierten "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages", mit dem sie den Kläger zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages hinsichtlich der Immobilie beauftragten und in dem es u.a. heißt:

"Die Maklergebühr i.H.v. EUR 5.069,40 inkl. Mehrwertsteuer trägt der Käufer. Kommt es nicht zur Unterzeichnung des vorbereiteten Kaufvertrages sind etwa entstandene Notariatskosten sowie die dem Makler entgangene Maklerprovision, von der Partei zu tragen, die diese Unterzeichnung verweigert."

Am 21.4.2011 schlossen die Beklagten mit den Verkäufern, den Eheleuten G, die die Immobilie im Oktober 2004 erworben hatten, einen notariellen Kaufvertrag über die Immobilie zu einem Kaufpreis von 140.000 EUR (§ 6) unter Ausschluss von Gewährleistungsrechten (§ 3). § 6 Abs. 3 des Kaufvertrages beinhaltet ein Rücktrittsrecht der Verkäufer für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung des Kaufpreises nach Fristsetzung.

Fünf Tage später wies die Stadt H2 die Beklagten mit Anhörungsschreiben vom 26.4.2011 darauf hin, dass der Ausbau des Dachgeschosses nicht genehmigungsfähig sei, da die erforderliche lichte Höhe nicht gegeben sei.

Am 27.4.2011 übersandte der Kläger den Beklagten seine Rechnung über die Klageforderung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.5.2011 erklärten die Beklagten gegenüber den Verkäufern die Anfechtung des Kaufvertrages, gestützt auf ein arglistiges Verschweigen der mangelnden Genehmigungsfähigkeit des Dachgeschosses. Mit weiterem Schreiben vom selben Tage wiesen sie einen Zahlungsanspruch des Klägers zurück und beriefen sich auf eine Verwirkung des Maklerlohnes, da dem Kläger die fehlende Förderungswürdigkeit der Immobilie wie auch Genehmigungsfähigkeit des Dachgeschossausbaus bekannt gewesen seien.

Die Beklagten zahlten in der Folgezeit den Kaufpreis an die Verkäufer, davon allerdings 30.000 EUR unter Vorbehalt, mittels eines ohne öffentliche Förderung aufgenommenen Darlehns und wurden als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, de...