Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 573 BGB – Ordentliche Kü ... / VI. Wegfall des Kündigungsgrundes und vorgetäuschter Eigenbedarf.

Rn 32

Entfallen die den Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist (für diese Zäsur BGH ZMR 21, 211: selbst wenn im Räumungsvergleich ein späterer Auszugstermin des Mieters vereinbart wurde; NJW 09, 1141; ZMR 03, 664; ZMR 06, 119, NJW 07, 2845) und – nach weitergehender Ansicht auch noch bis der Mieter die Wohnung geräumt hat (LG Hamburg ZMR 05, 127) –, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein Verstoß hiergegen stellt eine Pflichtverletzung nach den §§ 280 ff dar (BGH GuT 12, 384; Karlsr ZMR 82, 50; Börstinghaus NZM 05, 775; Haase ZMR 00, 653). Außerdem begründet die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter vom Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten, eine strafrechtliche Garantenpflicht.

Rn 33

Bei besonderen Anhaltspunkten muss sich der Vermieter vergewissern, ob der Eigenbedarfsgrund des Angehörigen weiter besteht (LG Köln WuM 80, 48). Nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw Räumung der Wohnung aufgrund eines Räumungsvergleichs hat der Mieter einen Auskunftsanspruch hinsichtlich des Eigenbedarfs, wenn der Vermieter anderweitig neu vermietet hat (LG München I WuM 86, 219 [LG München I 06.06.1984 - 15 S 22853/83]; AG Wuppertal WuM 95, 185 [AG Wuppertal 31.05.1994 - 92 C 232/94]). Wird der Eigennutzungswunsch nicht realisiert, muss der Vermieter überzeugend darlegen, dass der Eigenbedarfsgrund erst nach dem Auszug des Mieters entfallen ist (BVerfG WuM 97, 361 [BVerfG 30.05.1997 - 1 BvR 1797/95]) zumindest aber nach Ablauf der Kündigungsfrist. Täuscht der Vermieter den zur Begründung eines Eigenbedarfs erforderlichen dauerhaften Wohnzweck an der Mietwohnung vor (BGH ZMR 17, 32) und nutzt er die Wohnung nach der Räumung des Mieters zu lediglich sporadischem Aufenthalt, so haftet der Vermieter auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (BGH ZMR 15, 758: Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf diese Ansprüche bedarf es idR bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen; LG Karlsruhe WuM 91, 272). Vor drohender Neuvermietung kann der Mieter sich noch nach Auszug durch einstweilige Verfügung schützen (LG Hamburg ZMR 07, 787).

Rn 34

Darlegungs- und Beweislast: Ggü dem schlüssigen Schadensersatzanspruch des Mieters (zum Kündigungsfolgeschaden: BGH WuM 10, 575 [BGH 13.04.2010 - VIII ZR 180/09]) wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs muss der Vermieter ihn entlastende Umstände darlegen (AG Köln MietRB 22, 132; LG Saarbrücken WuM 89, 251 [LG Saarbrücken 19.12.1988 - 13 BS 117/88], noch strenger LG Hamburg WuM 95, 175 [LG Hamburg 06.11.1992 - 311 S 180/91]). Mitverschulden des Mieters kann bei evident unbegründeter Kündigung vorliegen (LG Mannheim WuM 95, 711 [LG Mannheim 08.11.1995 - 4 S 138/94]). Bei Austausch der Eigenbedarfsperson fehlt es an der Kausalität für einen Schaden des Mieters (LG Münster WuM 95, 171 [LG Münster 31.08.1994 - 1 S 99/94]).

Rn 35

In der Durchsetzung nicht vorliegender Kündigungsinteressen liegt objektiv ein Betrug. Dem Mieter stehen grds Schadensersatzansprüche aus § 823 II mit § 263 StGB zu. Zusätzlich kann Prozessbetrug vorliegen (Zweibr WuM 83, 209). Schadensersatz kommt auch in Betracht, wenn der Vermieter eine Kündigung androht und der Mieter der Auflösung des Mietverhältnisses zustimmt (LG Saarbrücken WuM 86, 255). Auch ein Zurückziehen der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung schließt deren Kausalität für einen bereits entstandenen oder angelegten Schaden des Mieters nicht aus (LG Kassel WuM 87, 85).

Rn 36

§ 573 ist Schutzgesetz iSv § 823 II. Kein Anspruch des Mieters wenn er einer unwirksamen Kündigung des Vermieters freiwillig Folge geleistet hat (Hamm WuM 84, 94 [OLG Hamm 31.01.1984 - 3 REMiet 7/83]). Anders verhält es sich aber, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der nicht formgerecht begründeten Kündigung zwar erkannt hat, aufgrund der schlüssig mündlich vorgetragenen Eigenbedarfsgründe das Mietverhältnis einvernehmlich mit dem Vermieter beendet hat (BGH NJW 09, 2059 [BGH 08.04.2009 - VIII ZR 231/07] = NZM 09, 429; BayObLG ZMR 82, 277). Dem Mieter bleibt sein Schadensersatzanspruch dann voll erhalten (LG Mosbach WuM 92, 192).

Rn 37

Beim Räumungsvergleich gilt: Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung (BGH WuM 11, 634) des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (BGH ZMR 15, 758). Wird der Streit beigelegt, kommt es nicht darauf an, dass sich herausstellt, dass der Kündigungsgrund nich...