LG Saarbrücken Urteil vom 19.12.1988 - 13 B S 117/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf. zur Beweislast

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Gegenüber dem schlüssigen Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs muß der Vermieter ihn entlastende Umstände darlegen..

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Im Fall einer Eigenbedarfskündigung steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, wenn dieser die Eigenbedarfsgründe entweder lediglich vorgetäuscht hat, oder wenn der zunächst bestehende Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wieder entfällt, ohne daß der Vermieter dem Mieter hiervon Mitteilung macht (vergleiche BayObLG München, 1982-05-25, ReMiet 2/82, NJW 1982, 2003 und OLG Karlsruhe, 1981-10-07, REMiet 6/81, NJW 1982, 54).

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Mit schriftlichem Mietvertrag v. 13.3.1979 hatten die Kläger bei den Beklagten eine Wohnung im Anwesen angemietet.

Nachdem die Beklagten das Mietverhältnis mit Schreiben v. 3.1.1987 zum 30.6.1987 gekündigt hatten, war inzwischen den Parteien ein Rechtsstreit umgekehrten Rubrums vor dem erkennenden Gericht rechtshängig, in dem die damaligen Kläger und jetzigen Beklagten Räumung der Wohnung begehrten.

Die Kündigung war auf Eigenbedarf gestützt. Es wurde vorgetragen, daß die Beklagten die Wohnung benötigten, da sie aufgrund ihres hohen Alters krankheitsbedingt die Wohnung der Kläger benötigten, da ihr Sohn zur ständigen Betreuung in die Wohnung einziehen werde.

Die Kläger bestritten die Wirksamkeit der Kündigung, da die Beklagten weder krank seien, noch der Sohn beabsichtige, in die Wohnung einzuziehen. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur vorgeschoben, um mißliebige Mieter loszuwerden.

Der Rechtsstreit wurde durch gerichtlichen Vergleich v. 28.4.1987 beendet. Die Kläger verpflichteten sich, die Wohnung zum 31.12.1987 zu räumen. Es sollte den Klägern nach vorheriger Mitteilung binnen 14 Tagen erlaubt sein, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die Kosten wurden gegeneinander aufgehoben.

Zum 15.10.1987 räumten die Kläger die Wohnung. Sie hatten sich nach Zugang der Kündigung nach dem Kauf einer Wohnung umgesehen und mit notariellem Kaufvertrag v. 19.6.1987 ein Anwesen gekauft, in das sie auch einzogen. Die Wohnung wurde ab dem 15.11.1987 fremd vermietet.

Mit der Klage begehren die Kläger im Wege der Vollstreckungsgegenklage, die Zwangsvollstreckung aus Kostenfestsetzungsbeschlüssen v. 1.10.1987 über einen Betrag von 1.873,58 DM und aus 1.739,63 DM für unzulässig zu erklären.

Sie tragen vor, ihnen stehe wegen arglistiger Täuschung (Vorschieben von Eigenbedarfsgründen) ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz aus Umzugskosten, Malerkosten für das erworbene Anwesen, Anpassung von Möbeln, Anschaffung neuer Gardinen, Doppelbelastung wegen Hauskaufs, Kosten des vorzitierten Verfahrens in Höhe von insgesamt 12.202,70 DM zu, mit denen sie gegenüber dem Zahlungsanspruch der Beklagten aufgerechnet haben, so daß die Vollstreckungsgrundlage entfallen sei.

Die Kläger behaupten, der Räumungsvergleich sei nur deswegen abgeschlossen worden, um den Risiken des Rechtsstreits zu entgehen, keinesfalls, weil sie beabsichtigten, ein Haus zu kaufen; dies werde auch dadurch belegt daß die Kläger kurz vor Zugang der Kündigung Renovierungsarbeiten der Wohnung durchgeführt und eine neue Einbauküche gekauft hätten. Die Beklagten hätten sie arglistig getäuscht; diese hätten nie beabsichtigt, die Wohnung selbst zu nutzen.

Die Beklagten behaupten, der Sohn habe sich, nachdem ihm der Auszug der Kläger zu lange gedauert habe und er beruflich zu stark engagiert gewesen sei, entschlossen, anders zu disponieren und nicht in die Wohnung einzuziehen. Es sei daher im Familienkreis vereinbart worden, daß die Tochter die Beklagten pflege. Man habe dies den Klägern lediglich deshalb nicht mitgeteilt, weil man gewußt habe, daß diese sich ein Haus gekauft hätten; dieser Hauskauf sei zudem unabhängig von der ausgesprochenen Kündigung von den Klägern beabsichtigt gewesen.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Letztlich entscheidend, die Wohnung zu räumen, sei nicht die Kündigung, sondern der Vergleich des Räumungsrechtsstreits gewesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung muß in der Sache auch Erfolg haben. Nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung steht dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter aus positiver Vertragsverletzung zu, wenn dieser die Eigenbedarfsgründe entweder lediglich vorgetäuscht hat, oder wenn der zunächst bestehende Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wieder entfällt, ohne daß der Vermieter dem Mieter hiervon Mitteilung macht (Staudinger-Emmerich, BGB, § 564b Anm. 135; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3. Aufl. Rn. 89 zu § 564b BGB; Schmidt-Futterer/Blank, 5. Aufl., B 479; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 631; BGH MDR 1984, 571f., RE BayObLG NJW 1982, 2003 (= WM 1982, 203) und OLG Kar...