Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 566b BGB – Vorausverfügung über die Miete.

Gesetzestext

(1) ¹Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Kalendermonat bezieht. ²Geht das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam, soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.

(2) Eine Verfügung über die Miete für eine spätere Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 566b gilt nicht nur für Wohnraum, sondern auch für Geschäftsräume, Grundstücksmiete (§§ 549, 578 I) und Pacht (§ 581 II). § 566b gilt analog bei Veräußerung oder Heimfall des Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts (§§ 37 II, III, 31 III WEG), nach Erlöschen des Erbbaurechts (§ 30 I ErbbauRG), bei der gewerblichen Zwischenvermietung, wenn der Zwischenvermieter ausscheidet (§ 565 II). § 566b I gilt bei Erlöschen des Nießbrauchs (§ 1056 I), bei der Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG) sowie bei Eintritt der Nacherbfolge (§ 2135). § 566b gilt beim Nießbrauch über § 567.

Rn 2

Normzweck ist der Schutz des Erwerbers beim Eigentümerwechsel durch nur in eingeschränktem Maße wirksame Verfügungen des Veräußerers bei periodischen Mietzahlungen (anders: ›Einmalmiete‹, BGH NZM 98, 105 [BGH 05.11.1997 - VIII ZR 55/97]).

B. Vorausverfügungen.

I. Begriff und Gegenstand.

Rn 3

Hierunter zählt man Rechtsgeschäfte wie Abtretung, Verpfändung, Aufrechnung des Vermieters gegen Ansprüche des Mieters, Annahme an Erfüllungsstatt, die der Vermieter einseitig oder durch Vereinbarung mit einem Dritten trifft. Hierzu werden gerechnet: eine mit dem Mieter vereinbarte Mietsenkung sowie die vertragliche Verrechnung von Ansprüchen des Mieters mit künftigen Mietansprüchen des Veräußerers, sofern es sich um nachträgliche Rechtsgeschäfte handelt; § 566b gilt nicht bei Vereinbarungen, die die Miete erst dem Grunde oder der Höhe nach einräumen.

Rn 4

Keine Verfügung über eine Mietforderung ist wohl die zwischen einer GbR als Mieterin und dem Veräußerer vereinbarte Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen (BGH ZMR 03, 827, 829). Auch auf einen Baukostenzuschuss ist § 566b nicht anwendbar (Ddorf ZMR 94, 505).

Rn 5

§ 566b erfordert, dass die Miete in periodischen Zeitabschnitten, idR monatlich, zu zahlen ist (BGHZ 37, 346, 352). Ansonsten muss auf die längeren Perioden umgerechnet werden (Hamm NJW-RR 89, 1421). § 566b stellt auf den Eigentumswechsel ab, nicht auf den Kaufvertragsabschluss.

II. Wirksamkeit.

Rn 6

Eine Vorausverfügung ist auch für die Zeit nach dem Eigentumsübergang gegen den Erwerber wirksam für den laufenden Kalendermonat, wenn der Eigentümerwechsel spätestens zum Ablauf des 15. Tages des Monats stattfindet (Alt 1) sowie für die Miete für den laufenden und den folgenden Monat, wenn der Eigentümerwechsel nach dem 15. Tag des Monats erfolgt (Alt 2). Zu Risiken: Heinemann FS Riecke S 189 ff.

C. Kenntnis des Erwerbers.

Rn 7

Wirksamkeit für eine unbeschränkte Zeit ist gegeben, wenn der Erwerber die Verfügung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs positiv kennt; kein bloßes Kennenmüssen.

D. Zwangsvollstreckung, Insolvenz.

Rn 8

Bei der Zwangsversteigerung gilt § 566b 1 beim Eigentümerwechsel kraft Zuschlags nach § 57 ZVG analog in Fällen, in denen der Vermieter vor der Beschlagnahme (§ 57b I 1 ZVG) über den Mietanspruch verfügt. Für die Zwangsverwaltung gilt § 566b nicht. Hier gelten die §§ 1124 und 1125 bei Beschlagnahme durch einen Grundschuld- oder Hypothekengläubiger. Betreibt ein sonstiger Gläubiger die Zwangsverwaltung gelten keine Einschränkungen. Der Zwangsverwalter hat die Verfügungen des Vermieters, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgt sind, voll gegen sich gelten zu lassen. In der Insolvenz des Vermieters gilt § 566b nicht, sondern § 110 InsO.

E. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 9

§ 566b ist nicht zwingend, Vorausverfügungen, die in Rechte Dritter eingreifen, können aber nur mit dessen Zustimmung erfolgen. Dies gilt, wenn über § 566b I 1 hinaus eine Verfügung ggü dem Erwerber gelten soll (BGH ZMR 97, 282). Soll dagegen § 566b I eingeschränkt werden, so bedarf es dazu der Zustimmung des Dritten.