Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 560 BGB – Veränderungen ... / a) Überblick.

Rn 5

Die Betriebskosten (§ 556 Rn 3 ff) müssen sich tatsächlich erhöht haben (Kinne ZMR 01, 873). Vergleichszeitpunkt ist der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, wenn die Betriebskostenpauschale seither unverändert geblieben ist (AG Berlin-Neukölln GE 91, 253). Wurde diese bereits erhöht oder ermäßigt, gleichgültig, ob einseitig oder einvernehmlich, ist der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Veränderung maßgebend (AG Köln WuM 87, 162). Unerheblich ist, wie lange der Vergleichszeitpunkt zurückliegt (Kinne ZMR 01, 868, 873). Zu berücksichtigen sind nur die Betriebskosten, die in der Pauschale enthalten sind (Naumbg ZMR 07, 618). Die Betriebskosten müssen sich insgesamt erhöht haben (Celle WuM 90, 103; LG Berlin MDR 81, 849). Das bedeutet, dass bei einer Erhöhung einzelner Kostenarten eventuelle Senkungen bei anderen Kostenpositionen abzuziehen sind (AG Berlin-Charlottenburg GE 90, 105). Der Anfall neuer Betriebskosten steht einer Erhöhung der bisherigen Betriebskosten gleich (BGH ZMR 93, 263; LG Frankfurt/M WuM 90, 271, 274), sofern die neuen Betriebskosten von der Vereinbarung über die pauschale Umlegung erfasst sind (Kinne ZMR 01, 873). Neue Betriebskosten führen allerdings nicht zu einer Erhöhung der Pauschale, wenn die Kosten verursachende Maßnahme wirtschaftlich nicht vertretbar ist (s.a. BGH NJW 06, 3558 Rz 13 = ZMR 07, 25). Die Maßnahme, die zum Entstehen der neuen Betriebskosten führt, muss aber nicht einer wirtschaftlichen oder praktischen Notwendigkeit entsprechen. Es besteht grds eine freie Entscheidungsbefugnis des Vermieters. Dieser muss sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung (BGH WuM 04, 288, 290 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 151/03]) halten und § 560 V, also den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Rn 28 ff), beachten.