Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558a BGB – Form und Begr ... / d) Vergleichswohnungen.

Rn 29

Es ist grds ein ›breites‹ Spektrum (die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen soll nicht zu beanstanden sein, BGH NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde (§ 558 Rn 16) – nicht nur einem Stadtteil (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; aA NJW 10, 149 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 30/09] Rz 12) – zu berücksichtigen (BGH NJW 13, 2963 Rz 22). Diese Anforderung ist zB nicht erfüllt, wenn nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen, berücksichtigt werden (BGH ZMR 14, 25 Rz 21; NJW 13, 2963 Rz 21). Der Sachverständige sollte die Vergleichswohnungen selbst ermitteln, darf sie aber auch durch bloße Befragungen verschiedener Vermieter ermitteln (BGH ZMR 14, 25 Rz 22; NJW 13, 2963 Rz 22) und Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters zugrunde legen (BGH NZM 10, 576 Rz 14). Exakte Angaben über die für vergleichbar angesehenen Vergleichswohnungen müssen nicht gemacht werden (LG Halle ZMR 02, 427). Für eine Überprüfbarkeit sind die verwendeten Vergleichswohnungen auch nicht offen zu legen (BGH NJW 16, 1385 Rz 15). Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann durch Zu- oder Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen werden (BGH NJW 13, 2963 [BGH 03.07.2013 - VIII ZR 354/12] Rz 22; 10, 149 Rz 12). Kann die Mietsache in keine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden (›Substandard‹), kann dem dadurch Rechnung getragen werden, dass die laut Mietspiegel schlechteste Ausstattungsklasse als Ausgangspunkt gewählt und hiervon Abschläge vorgenommen werden (BGH NZM 14, 349 [BGH 11.02.2014 - VIII ZR 220/13] Rz 5). Der Sachverständige darf nicht nur Neuvertragsmieten berücksichtigen (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 14; Rn 35). Der Sachverständige muss die Vergleichswohnungen – bzw im Fall eines Typengutachtens (Rn 28) jedenfalls eine vergleichbare – nicht besichtigen (BGH WuM 18, 509 [BGH 11.07.2018 - VIII ZR 190/17] Rz 13; NJW 18, 2792 [BGH 11.07.2018 - VIII ZR 136/17] Rz 14).