Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557 BGB – Mieterhöhungen ... / D. Abdingbarkeit (§ 557 IV).

Rn 14

Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 557 I–III abweicht, ist nichtig. Eine Vereinbarung ist idS nachteilig, wenn der Vermieter durch sie eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm in formaler oder materieller Hinsicht das Gesetz einräumt (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 16; NJW 09, 2739 [BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08] Rz 12; NJW-RR 07, 667 Rz 15), zB die Vereinbarung eines einseitigen Mieterhöhungsrechtes (BGH ZMR 05, 848, 850) oder eine Wohnflächenvereinbarung (BGH NJW 16, 239 Rz 10; § 558 Rn 12). Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, ist die Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete unwirksam (BGH NJW-RR 07, 667 [BGH 07.02.2007 - VIII ZR 122/05]).

Rn 15

Hat der Mieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Leistungen erbracht hat, sind Rückforderungsansprüche nach §§ 812 ff möglich (BGH NJW-RR 07, 667; ZMR 04, 740). Ein Bereicherungsanspruch entfällt aber gem § 814, wenn der Mieter positiv wusste, nicht zur Zahlung in dieser Höhe oder unter diesen Voraussetzungen verpflichtet zu sein. Die Parteien können vereinbaren, dass eine teilunwirksame Klausel nach Wegfall einer Bindung wirksam wird (BGH ZMR 07, 850).