Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557 BGB – Mieterhöhungen ... / 3. Konkludenter Ausschluss.

Rn 12

Ein Ausschluss kann sich gem § 557 III Hs 2 Alt 2 auch aus den Umständen ergeben (BGH ZMR 04, 408, 409; Sternel FS Blank, 421, 431). Um das zu ermitteln, bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten Vertrags einschl der außerhalb des Vertrags liegenden Umstände (BGH ZMR 04, 408, 409). Für die Auslegung kommt es entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vertrags an. Eine Sperre kann sich ggf aus der vereinbarten Wohnungsgröße (LG Berlin NZM 02, 947; LG Braunschweig WuM 99, 205; Sternel FS Blank, 421, 431; s aber BGH WuM 07, 450 [BGH 23.05.2007 - VIII ZR 138/06]), aus Verwaltungsvorschriften (BayObLG NJW-RR 99, 1100) oder aus der Bezeichnung der Wohnung als ›öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden‹ ergeben. Enthält der Mietvertrag eine Kostenmietklausel, ist hierin kein konkludenter Ausschluss zu sehen. Die Bindung an eine Kostenmietklausel entfällt vielmehr auf Grund ergänzender Vertragsauslegung (§ 133 Rn 25) mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit und den damit verbundenen Steuervorteilen ersatzlos (BGH NZM 06, 693, 694 [BGH 14.06.2006 - VIII ZR 128/05]). Die Miete kann dann nach §§ 558 ff erhöht werden. Ob ein konkludenter Mieterhöhungsausschluss bereits dann anzunehmen ist, wenn die Parteien einen Zeitmietvertrag mit fester Miete geschlossen haben, ist unsicher. Ohne besondere Anhaltspunkte kann ein Zeitmietvertrag allein nicht als Ausdruck eines Ausschlusses angesehen werden. Umstr ist ferner, ob eine unwirksame Index- oder Staffelmiete das Recht des Vermieters jedenfalls auf die von ihm in den Vertrag eingebrachte unwirksame Klausel beschränkt (LG Berlin GE 02, 468; LG Görlitz WuM 97, 682 [LG Görlitz 24.09.1997 - 2 S 12/97] für die Staffelmiete; LG Frankfurt/M WuM 98, 603 [LG Frankfurt am Main 08.07.1997 - 2/11 S 75/97] für die Indexmiete); dies wird meist abzulehnen sein (s.a. Sternel FS Blank, 421, 432).