Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 553 BGB – Gestattung der ... / III. Erhöhung der Miete, II.

Rn 12

Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin Urt v 12.1.18 – 65 S 427/16) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27). Erhöhung der Miete setzt Änderungsvereinbarung (§ 311 I) voraus. Kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Bei zu Unrecht (trotz erhöhter Abnutzung der Wohnung oder auch höherer Betriebskosten) verweigerter Zustimmung des Mieters zur Erhöhung kann Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung wegen Unzumutbarkeit ›aus sonstigen Gründen‹ (I 2) verweigert werden. Die Erhöhungsvereinbarung in den Grenzen der §§ 138, 134 iVm §§ 291 StGB, 5 WiStG ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG WuM 86, 205 [OLG München 25.03.1986 - RE-Miet 4/85]). Für die Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 III) wird die nach II erfolgte Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

Rn 13

Die verlangte Mieterhöhung muss angemessen sein und kann nicht schon im Formularvertrag unabhängig vom Kriterium der Zumutbarkeit und der Zustimmung des Mieters dem Grunde nach festgeschrieben werden (LG Berlin 27.1.15, 16 O 442/14, Juris). Will der Mieter zB einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, so kann der Vermieter im Hinblick auf den zu erwartenden Mehrverbrauch lediglich eine Anhebung der Betriebskosten verlangen. Eine Erhöhung der Grundmiete soll regelmäßig nicht in Betracht kommen (vgl Proppe ZMR 08, 802 zu AG Hambg ZMR 08, 213). Bei echter Untervermietung ist Erhöhung im Umfang von 20 % der erzielten Untermiete angemessen (Schmidt-Futterer/Flatow § 553 Rz 21). Für preisgebundenen Wohnraum gilt § 26 III NMV (2,50 EUR bei Benutzung durch eine Person, 5,00 EUR bei Benutzung durch zwei oder mehrere Personen). Ein Untermietzuschlag von jeweils 25,00 EUR pro Monat und Untermieter erscheint bei einer Vierzimmerwohnung und der beabsichtigten Nutzung durch insgesamt vier Personen nicht unangemessen (LG Berlin 8.7.14, 63 S 152/14, Juris). Die Erteilung der Erlaubnis darf nicht von sonstigen Bedingungen abhängig gemacht werden (LG Hambg WuM 93, 737). Befristung der Erlaubnis ist möglich (LG Stuttgart WuM 92, 122; LG Berlin MDR 15, 640).