Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 548 BGB – Verjährung der ... / II. Die Verjährung der Ansprüche des Mieters.

Rn 16

Die Verjährung beginnt erst mit der rechtlichen, nicht faktischen Beendigung des Mietverhältnisses, dh im Fall der fristlosen Kündigung ab deren Wirksamkeit (Hamm WuM 96, 474 [OLG Hamm 19.04.1996 - 33 U 63/95], zur Zwischenvermietung vgl Brandbg v 14.3.07, 3 U 54/06 nv), und zwar auch dann, wenn eine Räumungsfrist gewährt wird. Andererseits beginnt sie nicht zu laufen, wenn das Mietverhältnis, gleich aus welchem Grunde (zB §§ 574a, b, 545), rechtlich fortgesetzt wird. Eine analoge Anwendung von § 548 mit seiner kurzen Verjährungsfrist wird angenommen, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis der Vermieter auch nur einen abgegrenzten Teil der Mietsache zum Zwecke einer gründlichen Untersuchung und Reparatur übernimmt (Ddorf MDR 94, 57). Bei Scheitern des Vertragsschlusses ist noch offen, ob für den Verjährungsbeginn an die Schlüsselrückgabe durch den potentiellen Mieter oder den Zeitpunkt des Abbruchs der Verhandlungen anzuknüpfen ist (Celle ZMR 07, 689).

Rn 17

Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz entsteht bereits mit der Vornahme der Handlung während des laufenden Mietverhältnisses, jedoch beginnt für ihn die Verjährungsfrist erst mit Beendigung des Mietverhältnisses (str; aA Bub/Treier/Gramlich VI Rz 56 ff; vgl auch Celle NJW 62, 1918 [OLG Celle 08.06.1962 - 7 U 100/61]). Wenn der Mieter jedoch mit der Geltendmachung des Ersatzanspruchs bis zum Mietende wartet, kann der Anspruch verwirkt sein (vgl Hinkelmann PiG Band 65, 247 ff). Wegnahmeansprüche verjähren binnen 6 Monaten ab Beendigung des Mietvertrages (LG Berlin GE 19, 599, Bambg NZM 04, 342). Für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Kosten für zu Unrecht durchgeführte Schönheitsreparaturen bejaht der BGH (ZMR 12, 766, ZMR 11, 705) sowie das LG Kassel (ZMR 11, 218) die Anwendung des § 548 II (aA Jacoby ZMR 10, 335 und 10 Jahre MietRRefG S 341).

Rn 18

Bei Veräußerung des vermietereigenen Grundstücks (vgl BGH ZMR 09, 263 = ZGS 08, 310) beginnt die Verjährungsfrist für Ansprüche gegen den bisherigen Vermieter mit dem Eigentumsübergang, jedoch frühestens mit der Kenntnis des Mieters hiervon. Die Ansprüche des Untermieters gegen den Hauptmieter wegen vereinbarungsgemäß erbrachter Aufwendungen verjähren ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Untermietvertrages (BGH WuM 86, 17).