Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 548 BGB – Verjährung der ... / B. Anwendungsbereich, Normzweck.

Rn 4

Der Anwendungsbereich des § 548 (vgl Kandelhard NJW 02, 3291) wird grds weit ausgelegt (LG Aachen NZM 09, 276, BGH ZMR 06, 441: sogar für cic), da es Zweck der Regelung ist, die Parteien zu einer raschen Auseinandersetzung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung zu veranlassen. § 548 erfasst auch Ansprüche des Vermieters gegen Dritte, sofern diese in den Schutzbereich des Mietvertrags (Dresd ZMR 22, 363) einbezogen wurden (oft Familienangehörige des Mieters), zB wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, selbst wenn aus unerlaubter Handlung herrührend (BGH NJW 06, 2399). Eine ›Einbeziehung‹ in den Schutzbereich setzt neben dem aufseiten des Mieters notwendigen Einbeziehungsinteresse (früher: ›Wohl und Wehe‹) zusätzlich aufseiten des Vermieters voraus, dass dieser die Drittbezogenheit der Leistung und der Mieternähe des Dritten erkennen konnte (BGH ZMR 11, 360; VersR 17, 839; Saarbr ZMR 23, 20). § 548 soll auch für Ansprüche Dritter gegen den Vermieter gelten (Frankf ZMR 16, 441, LG Berlin GE 13, 269). Bei Schäden während der Mietzeit kann es faktisch auch zur Hemmung der Verjährung bis zum Vertragsende kommen. Zu den nicht erfassten Ansprüchen aus § 541 (LG Halle/S ZMR 14, 644) sowie auf Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands vgl Schmid ZMR 09, 585. Mängelbeseitigungsansprüche sind unverjährbar während der Mietzeit (BGH ZMR 10, 520 m Anm Rave). Nicht anwendbar ist § 548 auf Schadensersatzansprüche wegen Rechtsmangels bei Doppelvermietung (KG ZMR 15, 539), auf den Ausgleichsanspruch unter Versicherern (Naumburg VersR 14, 745; BGH ZMR 10, 515) und den leasingtypischen Minderwertausgleich (BGH NZM 13, 163).

Rn 5

§ 548 gilt aber hinsichtlich beider Vertragsparteien (für Einbeziehung einer wirtschaftlich eng verflochtenen Tochtergesellschaft BGH ZMR 92, 138) nicht nur für vertragliche Ansprüche, sondern auch für damit konkurrierende Ansprüche zB aus unerlaubter Handlung und Eigentum (BGH ZMR 06, 754 = WuM 06, 437; ZMR 97, 400, 401 mwN), aus ungerechtfertigter Bereicherung, Auftrag und Geschäftsführung ohne Auftrag (Lützenkirchen MDR 01, 9, 13, BGH NJW 93, 2797 [BGH 17.06.1993 - IX ZR 206/92]), auch für vorsätzliche Schädigungen mit Ausnahme des § 826 (vgl BGH NJW 01, 2253 [BGH 27.04.2001 - LwZR 6/00]). Erforderlich ist lediglich, dass es sich auch bei diesen Ersatzansprüchen des Vermieters stets um solche wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache (auch bei wirtschaftlichem Totalschaden der Mietsache, Ddorf ZMR 06, 276; vgl auch BGH ZMR 06, 754 für stark zerstörtes Mietobjekt, BGH ZMR 10, 932; zu § 539 II vgl Ddorf ZMR 06, 923) handelt, dass sie aus demselben Lebenssachverhalt hergeleitet werden (München ZMR 97, 178) und dass sie auf einem Zustand beruhen, der bereits vor Rückgabe der Sache entstanden ist oder vorhersehbar ist (Schlesw WuM 96, 220). Auch Ersatzansprüche des Vermieters wegen Nichterfüllung einer Verpflichtung des Mieters zur Umgestaltung der Mietsache zählen hierher (BGH ZMR 21, 656). Andere Ansprüche des Vermieters wie zB Erfüllungsansprüche, der Ersatz von Personenschäden oder der Ersatzanspruch wegen vollständiger Zerstörung der Mietsache werden nicht erfasst (BGH ZMR 10, 932) oder Ansprüche einer GdWE gegen den Mieter (BGH ZMR 11, 968) bzw des Vermieters gegen Dritte (Peters 10 Jahre Miet-RRefG, S 359). Hier gelten die §§ 194 ff. Dasselbe gilt für den Ausgleichsanspruch des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters (BGH ZMR 10, 515).

Rn 5a

Wenn die Höhe innerhalb der 6-Monats-Frist nicht bezifferbar ist, kommt eine Feststellungsklage oder die Geltendmachung eines Vorschusses in Betracht (Breuer AnwZert MietR 3/22 Anm 1).

Rn 6

Bzgl der Ersatzansprüche des Mieters schließt § 548 II nur solche Aufwendungen ein, die das konkrete Mietobjekt betreffen. Sein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a II und Ansprüche wegen sonstiger Vertragspflichtverletzungen des Vermieters werden erfasst (Hamm ZMR 96, 653: vertragliche Verwendungsersatzansprüche). Für den Anspruch aus § 536a I gilt systemwidrig (Witt, 10 MietRRefG, S 371) § 195.

Rn 7

Von § 548 umfasst sind auch Ansprüche, die mit den dort genannten Ansprüchen in Zusammenhang stehen, zB Ansprüche wegen Schäden, die nicht an der Mietsache selbst entstanden sind (krit Eckert 10 Jahre Miet-RRefG S 329), aber in dem Schaden an der Mietsache ihre Ursache haben oder Ansprüche auf Auskunft und Rechnungslegung hinsichtlich erhaltener Versicherungsleistungen (Ddorf ZMR 90, 273).

Rn 8

§ 548 umfasst insb auch den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen (krit Eckert 10 Jahre MietRRefG S 328; generell zu Erfüllungsansprüchen Feuerlein WuM 08, 385) bzw die Ersatzansprüche wegen unterlassener oder mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl Riecke/Mack Rz 444, Kandelhard NJW 02, 3292 u KG WuM 97, 32, 34 [KG Berlin 02.12.1996 - 8 RE-Miet 3802/96]). § 548 gilt auch für den Geldausgleichanspruch, der beim vermieterseitigen Umbau der Mieträume an die Stelle des Schadensersatzan...