Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 540 BGB – Gebrauchsüberl ... / II. ›Wichtiger Grund‹ in der Person des Untermieters als Kündigungsausschluss, § 540 I 2 letzter Hs.

Rn 12

Ein derartiger wichtiger Grund wird ua bei drohender Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit der Drittüberlassung angenommen. Bei der hier notwendigen einzelfallbezogenen Interessenabwägung (Hamm NJW 82, 2876 [OLG Hamm 17.08.1982 - 4 Re Miet 1/82]) ist ein wichtiger Grund nur dann anzunehmen, wenn die gesetzlich im Mietvertrag geschützten Interessen des Vermieters durch die Untervermietung so stark beeinträchtigt werden, dass auch unter Berücksichtigung aller Interessen des Mieters sich die Untervermietung als dem Vermieter schlechthin unzumutbar darstellt. Der typische Fall ist, dass schon die Person des Dritten dem Vermieter als Nutzer nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter in einer gehobenen Wohngegend ist nicht verpflichtet, einen mehrfach wegen Vermögensdelikten vorbestraften Untermieter in seinen Räumlichkeiten zu dulden. Geplante vertrags- oder zweckbestimmungswidrige Nutzungen sind unzumutbar, nämlich geplanter Betrieb eines anstößigen, unehrenhaften oder gar schändlichen Gewerbes durch den Untermieter, Untervermietung gewerblich genutzter Räume als Wohnung oder zur Unterbringung von Asylanten, Untervermietung eines Supermarktes an Spielhallenbetreiber sowie die völlige Veränderung der Branche des in den Räumen betriebenen Geschäfts. Außerdem könne ein wichtiger Grund dann vorliegen, wenn der neue Untermieter eine Konkurrenz für den Vermieter selbst oder andere seiner Mieter darstellt (Nassall ZMR 83, 336) oder gar die Abwerbung von Mietern im Bestand des Vermieters droht (Ddorf NZM 05, 421).

Rn 13

Umstr ist, ob die bloße Zahlungsunfähigkeit des Untermieters bereits einen wichtigen Grund darstellt (bejahend Ddorf GuT 04, 86 f [OLG Düsseldorf 02.12.2003 - I-24 U 117/03]). Hiergegen wird angeführt, dass schließlich der Hauptmieter allein dem Vermieter ggü auf die Mietzahlung hafte (Staud/Emmerich § 540 Rz 23). Diese Argumentation ist dann nicht überzeugend, wenn vom Untermieter Schädigungen der Mietsache drohen, die auch die Vermögensverhältnisse des Hauptmieters übersteigen.