Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 539 BGB – Ersatz sonstig ... / F. Das Wegnahmerecht, § 539 II.

Rn 10

Das Wegnahmerecht des Mieters (oder des Erwerbers des Eigentums an den Einrichtungen, Frankf MietRB 18, 116) als Aneignungsrecht (Ddorf GuT 11, 280) wird in den §§ 539 II, 552, 578 II abschließend (Ddorf ZMR 06, 923, 925) geregelt soweit es sich auf ›Einrichtungen‹ (vgl Schmid MDR 15, 9; zur Einbauküche Heinz ZMR 15, 440, LG Bonn ZMR 17, 245) bezieht; es geht nicht automatisch auf den Nachmieter über (Ddorf ZMR 08, 948). Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (KG ZMR 16, 862). Macht der Insolvenzverwalter vom Wegnahmerecht des insolventen Mieters Gebrauch, so soll die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit sein, KG ZMR 19, 479, aA Lüke ZfIR 19, 505 u BGH MDR 20, 1401: Pflicht zur Instandsetzung der Sache in den vorigen Stand stellt keine Masseverbindlichkeit dar, wenn der Insolvenzverwalter dabei den Rahmen einer teilweisen Erfüllung der Räumungspflicht nicht überschreitet.

I. Einrichtungen.

Rn 11

Hierunter werden regelmäßig bewegliche Sachen subsumiert, die vom Mieter eingebracht (zur Behandlung des Eigentums Dritter vgl Frankf ZMR 16, 441) und mit dem Mietobjekt im Nutzungsinteresse des Mieters verbunden werden; verneint wird dies, wenn sie erforderlich waren, um die Mietsache überhaupt erst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen (Naumbg ZMR 18, 748).

Wenn dies lediglich zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, bleibt der Mieter trotz Verbindung mit einem Grundstück/Gebäude weiterhin Eigentümer (vgl § 95, Scheinbestandteil). Wurde dagegen ursprünglich bereits eine dauerhafte Verbindung vom Mieter geplant, handelt es sich nicht um eine Einrichtung, sondern um eine Aufwendung iSd § 539 I. Der Begriff ›versehen‹ in § 539 II bedeutet Verbindung von Einrichtung und Mietobjekt. Typische Einrichtungen sind Heizanlagen, Einbauküchen, Rollläden, im Außenbereich gepflanzte Bäume und Sträucher sowie Rauchwarnmelder (vgl LG Hambg ZMR 12, 129; ZMR 11, 387 – Scheinzubehör; AG Hambg-Blankenese ZMR 11, 395), EDV- und Telefonanlagen (LG Hambg ZMR 12, 871), nicht aber ein anstatt des PVC-Belags angebrachter Fliesenbelag, der ohne Beschädigung der Fliesen nicht entfernt werden kann (AG Homburg WuM 12, 674 [LG Krefeld 07.11.2012 - 2 S 23/12]).

II. Inhalt und Ausübung des Wegnahmerechts; Verjährung.

Rn 12

Dem Mieter steht gegen den Vermieter gem §§ 539 II, 258 ein Recht auf Duldung der Wegnahme zu (Hamm ZMR 18, 413). Verjährung tritt nach § 548 II (bei Drittem ggf analog: Frkf ZMR 16, 441) ein, es tritt keine Hemmung durch unberechtigte Ausübung des Vermieterpfandrechts ein (Ddorf ZMR 06, 923). Auch wenn der Vermieter nach Mietvertragsende Besitz an der Mietereinrichtung erlangt, ist er verpflichtet die Wegnahme der Einrichtung zu gestatten; lediglich für die mit der Wegnahme verbundenen Schäden kann er eine Sicherheitsleistung verlangen und insoweit bis zur Gestellung der Sicherheit die Gestattung verweigern, ohne in Verzug zu geraten. Das Wegnahmerecht des Mieters wird als schuldrechtlicher Anspruch verstanden, der iRe Kaufvertrages zwischen Mieter und Nachmieter ausdrücklich oder konkludent auf den Nachmieter durch Abtretung übertragen werden kann. Der Vermieter darf, wenn der Mieter solche Ansprüche nicht aktiv verfolgt, spätestens 6 Monate nach Beendung eines Mietverhältnisses darauf vertrauen, dass von dem scheidenden Mieter vorgenommene Verbesserungen der Mietsache und eingebrachte Einbauten entschädigungslos auf ihn übergegangen sind (LG Berlin GE 19, 599). Wenn der Verpächter/Vermieter nach Vertragsbeendigung eigenmächtig räumt und dabei Pächter-/Mietereigentum entsorgt, hat er gg nachvertragliche Sorgfaltspflichten verstoßen und das Wegnahmerecht des Pächters/Mieters vereitelt; er muss den daraus entstandenen Schaden ersetzen (Brandbg 8.2.22 – 3 U 31/16; BGH ZMR 11, 23).

III. Abdingbarkeit.

Rn 13

Für Wohnraummietverhältnisse ist der entschädigungslose Ausschluss des Wegnahmerechts des Mieters gem § 552 II unwirksam; stillschweigender Ausschluss durch Abbedingen des Verwendungsersatzanspruchs bei gewerblicher Miete denkbar (BGH/Ddorf ZMR 07, 33; BGH ZMR 07, 684).