Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1120 BGB – Erstreckung auf Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör.

Gesetzestext

Die Hypothek erstreckt sich auf die von dem Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht mit der Trennung nach den §§ 954 bis 957 in das Eigentum eines anderen als des Eigentümers oder des Eigenbesitzers des Grundstücks gelangt sind, sowie auf das Zubehör des Grundstücks mit Ausnahme der Zubehörstücke, welche nicht in das Eigentum des Eigentümers des Grundstücks gelangt sind.

A. Bedeutung der Vorschrift.

Rn 1

Die Haftung des Grundstücks für die Hypothek wird durch §§ 1120, 1123–1127 auf weitere Gegenstände erweitert und durch §§ 1121, 1122 wieder eingeschränkt. Die Erweiterung der Haftung auf getrennte Bestandteile und Zubehör nach § 1120 ist eine gesetzliche, sie kann daher weder durch Rechtsgeschäft erweitert (allgM) noch beschränkt werden (RGZ 125, 362). Das hat besondere Bedeutung bei Eigentümergrundschulden: Sachen, die nach § 1120 für eine Eigentümergrundschuld haften, unterliegen dem Zugriff eines späteren Grundschuldgläubigers auch dann, wenn sie vor der Grundschuldabtretung sicherungsübereignet (aber nicht vom Grundstück entfernt) wurden (BGH NJW 79, 2514 [BGH 17.09.1979 - VIII ZR 339/78]).

Rn 2

Das Grundstück, seine (wesentlichen und unwesentlichen) ungetrennten Bestandteile und Erzeugnisse und Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind (zB der Erbbauzins, wenn an dem Grundstück ein Erbbaurecht besteht), haften der Hypothek ohnehin, und zwar unabhängig davon, ob sie vor oder nach Entstehung der Hypothek diese Eigenschaft erworben haben. Entscheidend ist die wirkliche Rechtslage; die Vorstellung des Hypothekengläubigers spielt keine Rolle. Weder nutzt ihm guter Glaube an die Bestandteilseigenschaft (aA RGRK/Mattern Anm 2), wenn es sich in Wahrheit nicht um Bestandteile usw handelt, noch schadet ihm eine Fehlvorstellung. Sollten ungetrennte Bestandteile im Wege der Mobiliarvollstreckung gepfändet werden (§ 810 ZPO: Früchte auf dem Halm), kann der Hypothekar nach § 771 ZPO oder § 805 ZPO vorgehen. Ob bei Wohnungseigentum das Verwaltungsvermögen, insb die Instandhaltungsrücklage, der Hypothekenhaftung unterliegt oder darüber gesonderte Verfügungen möglich sind, ist str (vgl KG NJW-RR 88, 844 [KG Berlin 15.02.1988 - 24 W 3007/87] einerseits und BayObLG FGPrax 01, 93 andererseits).

B. Haftung getrennter Bestandteile.

Rn 3

Ohne Rücksicht auf die Eigentumsverhältnisse haften solche Bestandteile nicht, die bereits vor der Begründung der Hypothek vom Grundstück getrennt wurden (Stettin OLGR 11, 122: vor Hypothekenbestellung abgeholzte Waldbäume). Nach der Hypothekenbestellung getrennte Bestandteile haften weiter, wenn sie im Eigentum des Grundstückseigentümers verbleiben oder (nach § 955 I) in das Eigentum eines Eigenbesitzers gelangt sind. Sie werden dagegen von der Haftung frei, wenn sie in das Eigentum des dinglich (§ 955 II) oder schuldrechtlich (§§ 956, 957) Nutzungsberechtigten gelangen (Marienw OLGR 14, 104: gebrochene Steine). Auch in der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bleiben die Rechte eines Pächters unberührt (§§ 21 III, 146, 148 ZVG); dafür haftet der Pachtzins für die Hypothek (§ 1123 I). Dagegen kommt es für das Verhältnis von Hypothek und Nießbrauch in der Zwangsverwaltung auf die Rangstelle an. Die Beweislast für die Eigentumsverhältnisse trifft denjenigen, der das Erlöschen der Haftung behauptet (Rosenberg Beweislast, 5. Aufl 1965, § 13 II 2; OLG Colmar OLGR 6, 270).

Rn 4

Getrennte land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse, auf die sich die Hypothek erstreckt, unterliegen nur der Zwangsverwaltung und der Mobiliarzwangsvollstreckung, nicht dagegen der Zwangsversteigerung des Grundstücks (§§ 21 I, 148 ZVG). Sie werden also nicht mit beschlagnahmt und können von persönlichen Gläubigern gepfändet werden (§ 865 II ZPO; Ausn: § 811 Nr 4 ZPO). Andere getrennte Bestandteile unterliegen nach der Beschlagnahme dagegen nur noch der Hypothekenhaftung; der Hypothekar kann bei einer Pfändung nach §§ 771, 805 ZPO vorgehen.

C. Haftung des Zubehörs.

I. Eigenes und fremdes Zubehör.

Rn 5

Auf Zubehör (§§ 97, 98) erstreckt sich die Hypothek, soweit es dem Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Hypothekenbestellung gehört oder dieser es später erwirbt; Miteigentum des Grundstückseigentümers genügt; ggf haftet der Miteigentumsanteil (vgl auch RGZ 132, 321 und Naumbg OLGR 20, 413). Fremdes Zubehör, auch solches im Eigentum des Eigenbesitzers, haftet nicht. Davon bestehen aber praktisch wichtige Ausnahmen: Zubehör, bei dem es sich zugleich um abgetrennte Bestandteile handelt (zB aufgezogenes Vieh als Zubehör eines landwirtschaftlichen Grundstücks, § 98 Nr 2), haftet nach den Regeln Rn 3–4. Fremdes Zubehör, dessen Eigentümer sein Recht nicht geltend macht, wird in der Zwangsversteigerung wegen der Vermutung des § 1006 mitversteigert (§§ 37 Nr 5, 55 II ZVG). Ob ein Gegenstand vor oder nach der Eintragung der Hypothek Zubehör geworden ist, spielt für die Haftung keine Rolle; allerdings geht ein Vermieterpfandrecht des Nießbrauchers, von dem der Eigentümer gemietet hat, im Rang vor, wenn es vor der Haftung für die Hypothek entstanden ist (BGH BB 57, 94; Hamm OLGR 27, 153).

II. Anwartschaftsrecht.

Rn 6

Hat der Grundstü...