Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1105 BGB – Gesetzlicher Inhalt der Reallast.

Gesetzestext

(1) ¹Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). ²Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.

(2) Die Reallast kann auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

A. Der Rechtstyp.

Rn 1

Die Reallast gehört zur Gruppe der sog Verwertungsrechte: Der Eigentümer hat wiederkehrende Leistungen (Rn 3) zu erbringen. Mit der Bestimmung aus dem Grundstück wird kein natürlicher Leistungszusammenhang mit dem Grundstück, sondern gesetzestypisch das Recht des Berechtigten beschrieben, ggf die Immobiliarvollstreckung zu betreiben (BGH Rpfleger 78, 207). Nach § 9 I 1 ErbbauRG sind die Regeln über die Reallast auf den Erbbauzins entspr anwendbar. Infolgedessen ist die Vereinbarung eines fortlaufenden Entgelts als rechtsgeschäftliche Begründung einer Reallast zu verstehen. Allerdings ist die Vorschrift dispositiv (Staud/Rapp § 9 ErbbauRG Rz 2).

Rn 2

Zu unterscheiden sind die Reallast als dingliches Recht bzw Stammrecht, für das die allg Regeln gelten, das in Haupt-und Nebenansprüchen nur einen einheitlichen Rang haben kann (§ 1107 Rn 8), die aus ihm fließenden Einzelleistungen (§ 1107), die persönliche Leistungspflicht des Eigentümers, § 1108, sowie die Verpflichtung des Bestellers aus dem Schuldverhältnis, das der Bestellung zugrunde liegt (§ 1108 Rn 5). Wird gegen Übergabe von Grundbesitz die persönliche Versorgung des Übergebers durch den Übernehmer zugesagt und die Bestellung einer Reallast vereinbart, sind nach dem Interesse der Parteien regelmäßig schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründet, die durch eine Sicherungsreallast dinglich gesichert werden (BGH NJW 14, 1000 [BGH 08.11.2013 - V ZR 95/12]).

B. Der Rechtsinhalt.

I. Wiederkehrende Leistungen.

Rn 3

Bei einer Reallast sind wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen. Dies erfordert nicht, dass die Leistungen in Natur aus dem Grundstück gewährt werden müssen. Abgestellt wird nur auf die dingliche Haftung des Grundstücks im Weg der Zwangsvollstreckung. Es genügt, wenn die Reallast den Wert einer Leistung verkörpert, die dem Berechtigten bei Nichtleistung des Übernehmers die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks den Gegenwert in Geld zu erlangen (BGHZ 130, 342, 345). Leistungsgegenstand ist ein aktives Tun des Eigentümers. Die betrifft etwa die Zahlung einer Geldrente, eintragbar nach Maßgabe von § 28 II GBO (zB BGH NJW 14, 1000), die Entrichtung von Naturalien, auch ohne notwendigen Bezug zum Grundstück (Schlesw DNotZ 75, 720; Ddorf MittRhNot 72, 708), die Verrichtung persönlicher Dienste, wie Pflegeleistungen (Karlsr FamRZ 01, 1455), auch von unvertretbaren Handlungen (BGHZ 130, 342, 345) sowie die Übernahme der Kosten der standesgemäßen und ortsüblichen Beerdigung, für die üblichen Gottesdienste, die Errichtung eines Grabmals und die Grabpflege (Frankf DNotZ 20, 624 [OLG Köln 29.11.2018 - 3 U 24/18]; BayObLG Rpfleger 88, 98 [BayObLG 08.10.1987 - BReg 2 Z 114/87]). Auch die Verpflichtung, eine Photovoltaikanlage zu überwachen, auf Aufforderung die Zählerstände abzulesen, für beauftragte Reparaturen die Handwerker in das Haus und auf das Grundstück zu lassen, im Winter die Heizung einzustellen und bei festgestellten Schäden an dem Haus die Eigentümer zu informieren, kann zulässiger Inhalt einer Reallast sein (Naumbg FGPrax 22, 8 [OLG Naumburg 26.07.2021 - 12 Wx 29/21]). Eine Gebrauchsgewährung kann nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein, wenn die Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist (Ddorf DNotZ 20, 44 [OLG München 30.01.2019 - 34 Wx 181/18]).

Rn 4

Str ist die Sicherung von Abnahmepflichten. Sie ist abzulehnen, weil die bloße Abnahmehandlung keinen wirtschaftlichen Wert beinhaltet. Dieser folgt vielmehr aus der schuldrechtlichen Gegenleistung (MüKo/Mohr § 1105 Rz 13; Prütting GS Schulz 87, 287; aA Celle JZ 79, 269). Gleiches hat für Gebrauchsgewährungen zu gelten.

Rn 5

Wiederkehrend bedeutet zunächst den Ausschluss einmaliger Leistungen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine einmalige Leistung im Zusammenhang mit anderen steht, die dauernd oder für eine gewisse Zeit zu entrichten sind (Hamm Rpfleger 73, 98; Westermann/Gursky/Eickmann § 123 II 1; aA MüKo/Mohr § 1105 Rz 23). Ob eine Leistung nur einmal oder mehrfach und damit ›wiederkehrend‹ erbracht werden soll, ist allein danach zu bestimmen, ob die Leistungspflicht als wiederkehrende Verpflichtung ausgestaltet ist. Weder muss sie regelmäßig noch laufend erbracht werden. Wenn dies zu bejahen ist, hat die Reallast einen zulässigen Inhalt. Besteht eine Pflicht zur Wiedererrichtung in allen Fällen einer Zerstörung oder ...