Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1108 BGB – Persönliche Haftung des Eigentümers.

Gesetzestext

(1) Der Eigentümer haftet für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.

(2) Wird das Grundstück geteilt, so haften die Eigentümer der einzelnen Teile als Gesamtschuldner.

A. Persönliche Haftung aufgrund Eigentums.

Rn 1

Jeder Eigentümer haftet kraft Gesetzes während der Dauer des Eigentums auch persönlich für die fällig werdenden Einzelleistungen. Diese Haftung ist zu unterscheiden von der dinglichen Haftung aus § 1107, die auch für Rückstände aus der Zeit vor dem Eigentumserwerb besteht (BGH NJW 90, 2380). Sie ist ferner zu unterscheiden von der Haftung aus der gesicherten Forderung (Rn 5). Während die Haftung nach § 1107 nur in das Grundstück realisiert werden kann, ist die Haftung des § 1108 ins gesamte Vermögen durchsetzbar.

Rn 2

Die Haftung erfasst alle nach Eigentumsübergang fällig werdenden Leistungen. Sie ist auflösend bedingt durch den Eigentumsverlust (BGH Rpfleger 78, 207). Auf die Art des Erwerbes kommt es nicht an, die Norm gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, wenn das Recht bestehen blieb (BGHZ 123, 178).

Rn 3

Die Haftung entspricht in Art und Umfang der dinglichen nach § 1107. Sie unterliegt mithin auch den Veränderungen bei einer Wertsicherung (BGH NJW-RR 89, 1098 [BGH 17.02.1989 - V ZR 160/87]).

Rn 4

Bei Eigentumswechsel tritt, sofern Rückstände bestehen, eine Haftung mehrerer Personen ein. Der Veräußerer haftet für die Rückstände aus § 1108 weiter, für die haftet der Erwerber dinglich. War der Veräußerer nicht der Besteller des Rechts, so besteht auch noch die Haftung aus der gesicherten Forderung (Rn 5). Zwischen den Verpflichteten besteht regelmäßig ein Gesamtschuldverhältnis (BGHZ 123, 178). Der Ausgleich richtet sich bei Fehlen entspr Vereinbarungen grds nach § 426 bzw § 56 S 2 ZVG (BGH NJW 93, 2617 [BGH 08.07.1993 - IX ZR 222/92]). Davon abweichend richtet sich der Gesamtschuldnerausgleich zwischen den mit einer Gesamtreallast belasteten Eigentümern mehrerer Grundstücke analog §§ 1109 I 2 Hs 2, 748 nach der wertmäßigen Größe der Grundstücksteile (BGH NJW-RR 17, 1227 [BGH 18.05.2017 - IX ZR 51/15]).

B. Haftung aus gesicherter Forderung.

Rn 5

Der Besteller der Reallast haftet regelmäßig aus dem Schuldgrund, der durch die Reallast besichert werden sollte, zB Kaufpreisanspruch; Unterhaltsverpflichtung uä. Für diese Haftung gilt § 1108 nicht (BGH NJW-RR 89, 1098 [BGH 17.02.1989 - V ZR 160/87]). Sie besteht auch nach Eigentumswechsel fort, sofern nicht eine befreiende Schuldübernahme vereinbart wird (zur Ausgleichspflicht Rn 4).

C. Teilung des belasteten Grundstücks.

Rn 6

Wird das Objekt real geteilt, entsteht mangels anderer Vereinbarungen eine Gesamtreallast. Nach Abs 2 besteht im Verhältnis zum Berechtigten eine gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Eigentümer. Der Ausgleich im Innenverhältnis bemisst sich, sofern nichts anderes vereinbart, analog § 1109 I 2 (Soergel/Stürner § 1108 Rz 2; MüKo/Mohr § 1108 Rz 10). Das Landesrecht kann abw Regelungen enthalten, vgl Art 120, 121 EGBGB.