OLG Naumburg Beschluss vom 26.07.2021 - 12 Wx 29/21

Leitsatz (amtlich)

Eine Reallast, die die Verpflichtungen enthält, eine Photovoltaikanlage zu überwachen, auf Aufforderung die Zählerstände abzulesen, für beauftragte Reparaturen die Handwerker in das Haus und auf das Grundstück zu lassen, im Winter die Heizung einzustellen und bei festgestellten Schäden an dem Haus die Eigentümer zu informieren, ist in das Grundbuch eintragungsfähig, denn die hierfür aufzuwendenden Kosten sind nach den Kosten eines Hausmeisterservice hinreichend bestimmbar.

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss vom 26. Mai 2021 in Gestalt des Nichtabhilfebeschlusses vom 15. Juni 2021 aufgehoben und das Amtsgericht Salzwedel - Grundbuchamt - angewiesen, über den Antrag auf Eintragung der Reallast vom 19. Juli 2019 unter Berücksichtigung der Auffassung des Senats neu zu entscheiden.

Gründe

I. Die Beteiligte 2) ist als Eigentümerin des im Grundbuch von E. Blatt 2759 verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.

Die Beteiligten haben von dem verfahrensbevollmächtigten Notar am 10. April 2019 einen Grundstücksüberlassungsvertrag mit Auflassung bezüglich des vorgenannten Grundbesitzes beurkunden lassen. Dabei hat der Beteiligte zu 1) in § 4 Ziffer b folgende Verpflichtung übernommen:

"Der Übernehmer verpflichtet sich, bis zum ersten Verkauf des Flurstücks 50/2 der Flur 4 Gemarkung N. (nicht Überschreibung innerhalb Familie) auf dem Flurstück 50/2 der Flur 4 Gemarkung N.

1. die Funktion der Photovoltaikanlage auf dem Kuhstall zu überwachen und auf Anforderung die Zählerstände abzulesen;

2. für beauftragte Reparaturen an dem Grundstück die Handwerker in das Haus und auf das Grundstück zu lassen;

3. im Winter die Heizung einzustellen;

4. bei festgestellten Schäden an dem Haus die Eigentümer zu informieren."

Zur Absicherung dieses Rechts haben die Beteiligten dort eine Reallast an dem Flurstück 333 der Flur 4 Gemarkung N. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 50/2 der Flur 4 Gemarkung N. bewilligt und beantragt.

Der beurkundende Notar hat mit Schriftsatz vom 19. Juli 2019 gemäß § 15 GBO die erste Ausfertigung der vorgenannten Urkunde dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Salzwedel überreicht und u.a. die Eintragung der Reallast beantragt. Auf Beanstandung mit Verfügung vom 6. September 2019, hat der Notar mit Schriftsatz vom 12. Dezember 2019 folgende Erklärung abgegeben:

"Der Antrag wird wie folgt berichtigt:

Zur Absicherung des Rechts bewilligen und beantragen die Vertragsparteien eine auflösend bedingte Reallast an dem Grundeigentum Flurstück 333 der Flur 4 Gemarkung N. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks 50/2 der Flur 4 Gemarkung N..

Die schlagwortartige Bezeichnung lautet: Betreuungs- und Erhaltungsreallast."

Mit Verfügung vom 16. März 2020, die mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen war, wonach gegen diese Zwischenverfügung das Rechtsmittel der unbefristeten Beschwerde zulässig sei, hat das Grundbuchamt den Beteiligten mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstünden, zu deren formgerechter Behebung gemäß § 18 GBO eine Frist von sechs Wochen gesetzt werde. Die Rechtspflegerin hat um Überprüfung der Ausführungen zum Leistungsumfang bzw. zu den zu beziffernden Forderungen bzw. wiederkehrenden Leistungen gebeten, die in Geld umrechenbar sein müssten. Die Beteiligten hätten angeführt, dass ein Geldwert bei Beauftragung eines Hausmeisterservices oder von Handwerkern anfallen könnte. Dies dürfe nicht wiederkehrend sein, auch gebe § 4 des Vertrages nicht her, dass die Kosten vom Übernehmer zu tragen seien. Dieser habe lediglich die Personen in das Haus zu lassen. Daher handele es sich nicht um eine Reallast.

Gegen diese Verfügung haben die Beteiligten mit Schriftsatz vom 22. Mai 2020 Beschwerde eingelegt und ihren rechtlichen Standpunkt, dass es sich um eine Reallast handele, unter Bezug auf die einzelnen Leistungen weiter begründet. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 15. Oktober 2020 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt, welches die Beschwerde gegen die Verfügung vom 16. März 2020 als unzulässig verworfen hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Beschwerde nicht statthaft sei, da es sich bei der Verfügung nicht um eine anfechtbare Zwischenverfügung, sondern um eine vorläufige Meinungsäußerung handele.

Mit Zwischenverfügung vom 4. Mai 2021 hat das Grundbuchamt um Mitteilung gebeten, ob die mit Schreiben vom 19. Juli 2019 gestellten Anträge unter einem Vorbehalt gemäß § 16 Abs. 2 GBO stehen. Nachdem der Notar dies mit Schriftsatz vom 26. Mai 2021 verneinte hatte, wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. Mai 2021 den Antrag vom 19. Juli 2019 auf Eintragung einer Reallast zurück. Zur Begründung führte es aus, dass die beantragte und bewilligte Reallast gemäß § 4 des Vertrages nicht eintragungsfähig sei, da an den Berechtigten keine wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten seien bzw. das belastete Grundstück nicht dafür haften könne. Als Verwertungsrecht könne ...