OLG Köln Urteil vom 29.11.2018 - 3 U 24/18

Leitsatz (amtlich)

Zu den Voraussetzungen einer Beschaffenheitsvereinbarung bei vertraglicher Be-stimmung im Kaufvertrag zu Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses

Normenkette

BGB §§ 281, 434, 437, 442

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 12 O 437/16)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 28.01.2018 - Az. 12 O 437/16 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 41.275,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 4.493,89 EUR seit dem 31.12.2016 und aus 36.781,45 EUR seit dem 19.01.2017 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die weiteren Schäden der Kläger aus dem Kaufvertrag vom 19.07.2013 des Notars Dr. G infolge von Maßnahmen der Bauaufsicht der Stadt B zu übernehmen, soweit dieses aufgrund fehlender baurechtlicher Legalität der Kaufsache zum Zeitpunkt der Übereignung der Immobilie ergehen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die zukünftig entstehenden Fehlbeträge zwischen der Summe der Jahresnettomiete und der Summe der tatsächlich vereinbarten oder - soweit höher - tatsächlich erzielten Jahresnettomieten zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses für die Mietverhältnisse - bzw. daraus durch Neuvermietung abgeleiteten Mietverhältnisse - entsprechend der "Mieterliste Tstraße" - Anlage zum notariellen Kaufvertrag vom 19.07.2013 des Notars Dr. G zu B, UR.-NR. 1222/2013 - zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger erwarben von der Beklagten durch notariellen Kaufvertrag des Notars Dr. G in B vom 19.07.2013, UR.-Nr. 1222/2013 (Bl. 11 ff. GA) ein Mehrfamilienhaus in der Tstraße 7-9 in B mit 14 vermieteten Wohneinheiten.

Die Kläger verlangen - insoweit in der Berufung noch im Streit - Schadensersatz in Höhe des Minderertrags bei den Mieteinnahmen. Sie berufen sich dazu auf die als Anlage zum Kaufvertrag genommene und von den Kaufvertragsparteien sowie dem Notar unterschriebene "Mieterliste Tstraße", Bl. 21 GA, einer Aufstellung, die neben den Namen der Mieter und der Lage der Wohnungen die einzelnen Warmmieten und in einem Kasten die Angaben enthält:

73.428,00 EUR Jahresmiete Brutto

abzgl. BK 12.632,00 EUR

Jahresnettomiete 60.796,00 EUR

Auf diese Anlage wird unter Ziff. V Nr. 6 des notariellen Kaufvertrags verwiesen. Darin ist geregelt:

a) "Miet-und Pachtverhältnisse sind bekannt und werden übernommen. Eine Kopie der Aufstellung der Mietverhältnisse ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. Zu den Mietverhältnissen wird Folgendes vereinbart:

....

d) Der Veräußerer wies den Erwerber darauf hin, dass ihm nicht alle Originalmietverträge (Zweitschriften) vorliegen. Ferner wurden ihm die Mietkaution sowie die Bürgschaften der Ämter auf Mietkaution nicht übergeben. Einige Originalmietverträge sowie die Mietkaution und Bürgschaften der Ämter auf Mietkautionen befinden sich derzeit noch beim Verwalter. Für den Fall, dass bei Kaufpreisfälligkeit die Originalmietverträge und Mietkaution sowie Bürgschaften der Ämter auf Mietkaution nicht in Händen des Veräußerers sein sollten, ist der Erwerber berechtigt, bei Kaufpreiszahlung einen Teilbetrag i.H.v. 10.000 EUR einzubehalten. Sobald der Veräußerer dem Erwerber die Originalmietverträge (Zweitschriften), sämtliche Mietkautionen sowie die Bürgschaften der Ämter auf Mietkaution übergeben hat, hat der Erwerber den von ihm erbrachten einbehaltenen Kaufpreis -Teilbetrag i.H.v. 10.000 EUR an den Veräußerer zu zahlen. ..."

Die Beklagte wurde bei dem streitgegenständlichen Kaufvertrag durch ihren Ehemann, den Zeugen L, vertreten. Die "Mieterliste Tstraße" wurde im Büro der Maklerfirma J GmbH durch den Zeugen Breuer auf Veranlassung des Zeugen C erstellt. Bei dem Zeugen C handelt es sich um einen guten Bekannten des inzwischen verstorbenen Vaters der Kläger und auch des Ehemanns der Beklagten. Er hat den Kontakt zwischen den Kaufvertragsparteien vermittelt und war auch beim Notar anwesend. Der Zeuge L traf sich mit den Zeugen C einige Zeit vor dem Notartermin im Maklerbüro. Dabei überreichte er dem Zeugen C die Mietverhältnisse betreffende Unterlagen.

Die Kläger sind der Ansicht gewesen, sie hätten mit der Beklagten durch die Anlage zum notariellen Kaufvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der dort angegebenen Beträge, insbesondere hinsichtlich der Jahresnettomiete, getroffen. Sie haben behauptet, dass im Zeitpunkt der Übergabe des Objekts entgegen der in dieser Anlage getroffenen Angaben die Jahresnettomiete nur 47.314,32 EUR betragen habe. Die Bruttomiete habe 69.403,68 EUR ...