Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1105 BGB – Gesetzlicher ... / I. Wiederkehrende Leistungen.

Rn 3

Bei einer Reallast sind wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen. Dies erfordert nicht, dass die Leistungen in Natur aus dem Grundstück gewährt werden müssen. Abgestellt wird nur auf die dingliche Haftung des Grundstücks im Weg der Zwangsvollstreckung. Es genügt, wenn die Reallast den Wert einer Leistung verkörpert, die dem Berechtigten bei Nichtleistung des Übernehmers die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks den Gegenwert in Geld zu erlangen (BGHZ 130, 342, 345). Leistungsgegenstand ist ein aktives Tun des Eigentümers. Die betrifft etwa die Zahlung einer Geldrente, eintragbar nach Maßgabe von § 28 II GBO (zB BGH NJW 14, 1000), die Entrichtung von Naturalien, auch ohne notwendigen Bezug zum Grundstück (Schlesw DNotZ 75, 720; Ddorf MittRhNot 72, 708), die Verrichtung persönlicher Dienste, wie Pflegeleistungen (Karlsr FamRZ 01, 1455), auch von unvertretbaren Handlungen (BGHZ 130, 342, 345) sowie die Übernahme der Kosten der standesgemäßen und ortsüblichen Beerdigung, für die üblichen Gottesdienste, die Errichtung eines Grabmals und die Grabpflege (Frankf DNotZ 20, 624 [OLG Köln 29.11.2018 - 3 U 24/18]; BayObLG Rpfleger 88, 98 [BayObLG 08.10.1987 - BReg 2 Z 114/87]). Auch die Verpflichtung, eine Photovoltaikanlage zu überwachen, auf Aufforderung die Zählerstände abzulesen, für beauftragte Reparaturen die Handwerker in das Haus und auf das Grundstück zu lassen, im Winter die Heizung einzustellen und bei festgestellten Schäden an dem Haus die Eigentümer zu informieren, kann zulässiger Inhalt einer Reallast sein (Naumbg FGPrax 22, 8 [OLG Naumburg 26.07.2021 - 12 Wx 29/21]). Eine Gebrauchsgewährung kann nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein, wenn die Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist (Ddorf DNotZ 20, 44 [OLG München 30.01.2019 - 34 Wx 181/18]).

Rn 4

Str ist die Sicherung von Abnahmepflichten. Sie ist abzulehnen, weil die bloße Abnahmehandlung keinen wirtschaftlichen Wert beinhaltet. Dieser folgt vielmehr aus der schuldrechtlichen Gegenleistung (MüKo/Mohr § 1105 Rz 13; Prütting GS Schulz 87, 287; aA Celle JZ 79, 269). Gleiches hat für Gebrauchsgewährungen zu gelten.

Rn 5

Wiederkehrend bedeutet zunächst den Ausschluss einmaliger Leistungen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine einmalige Leistung im Zusammenhang mit anderen steht, die dauernd oder für eine gewisse Zeit zu entrichten sind (Hamm Rpfleger 73, 98; Westermann/Gursky/Eickmann § 123 II 1; aA MüKo/Mohr § 1105 Rz 23). Ob eine Leistung nur einmal oder mehrfach und damit ›wiederkehrend‹ erbracht werden soll, ist allein danach zu bestimmen, ob die Leistungspflicht als wiederkehrende Verpflichtung ausgestaltet ist. Weder muss sie regelmäßig noch laufend erbracht werden. Wenn dies zu bejahen ist, hat die Reallast einen zulässigen Inhalt. Besteht eine Pflicht zur Wiedererrichtung in allen Fällen einer Zerstörung oder Entfernung einer Anlage, handelt es sich um wiederkehrende Leistungen. Wie wahrscheinlich die mehrfache Entstehung der Pflicht ist, bleibt unerheblich (BGH NJW 22, 3288 Rz 13 ff). Die Pflicht zu einer erst- und einmaligen Herstellung eines Gebäudes oder einer Anlage kann nicht durch eine Reallast gesichert werden (BGH NJW 22, 3288 [BGH 24.03.2022 - V ZB 60/21] Rz 10). Eine Einmalzahlung kann schuldrechtlich vereinbart sein (BGH NJW 14, 1000 [BGH 08.11.2013 - V ZR 95/12]). Die Leistungen müssen nicht regelmäßig zu entrichten sein, auch ihre Höhe kann unterschiedlich sein (BGH Rpfleger 75, 56).

Rn 6

Die Leistungen brauchen nicht im Voraus bestimmt zu sein. Es genügt, dass sie bestimmbar sind (BGHZ 22, 54; BGH NJW 95, 2780). Dies trifft auf eine Reallast mit den Verpflichtungen zu, eine Photovoltaikanlage zu überwachen, auf Aufforderung, die Zählerstände abzulesen, für beauftragte Reparaturen die Handwerker in das Haus und auf das Grundstück zu lassen, im Winter die Heizung einzustellen und bei festgestellten Schäden an dem Haus die Eigentümer zu informieren. Sie ist deswegen eintragungsfähig (Naumbg BeckRS 21, 38753). Bestehen sie nicht in Geld, so müssen sie einen Geldwert haben. Dieser muss aus den Angaben in Grundbuch und Eintragungsbewilligung errechenbar sein, wobei auch außen liegende Umstände herangezogen werden können, sofern sie allg zugänglich sind (BGHZ 111, 324; 130, 342).