Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 29a ZPO – Auss ... / C. Streitigkeit aus Miet- oder Pachtverhältnis über Räume.

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§ 29a I spricht von Streitigkeiten aus einem Miet- oder Pachtverhältnis über Räume und über dessen Bestehen. Nach allgM werden hiervon alle Klagen und Anträge wegen Ansprüchen aus einem Miet- oder Pachtverhältnis über Räume iSd BGB erfasst (Zö/Schultzky Rz 8, Musielak/Voit/Heinrich Rz 10; ThoPu/Hüßtege Rz 4), also auch Anträge im Arrest- und einstweiligen Verfügungsverfahren (vgl KG ZMR 83, 380; Zö/Schultzky Rz 12; Musielak/Voit/Heinrich Rz 10; St/J/Roth Rz 14) sowie im Verfahren der Zwangsvollstreckung (vgl LG Hamburg WuM 03, 38 [LG Hamburg 31.05.2002 - 316 O 74/02]). Verträge über Wohnraum iSd § 549 II Nr 1–3 BGB sind vom Anwendungsbereich ausgenommen (§ 29a II). Zur Begriffsbestimmung sind die einschlägigen materiell-rechtlichen Regelungen heranzuziehen, wie etwa §§ 535, 549, 578 II, 580a, 581 BGB (vgl BGHZ 202, 39 zu § 29a aF und zum Mischmietverhältnis; zur Vermietung von Dachflächen zum Betreiben einer Mobilfunksendeanlage vgl LG München NZM 13, 859 mwN einerseits, Grüneberg/Weidenkaff Einf v § 535 BGB Rz 94 ff andererseits; für Werbung auf mobilen Werbeflächen vgl BGH MDR 19, 214 [BGH 19.12.2018 - XII ZR 14/18]). Bei gemischten Verträgen kommt es für die Anwendung von § 29a nach allg Grundsätzen darauf an, ob der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses in den mietrechtlichen Beziehungen liegt (für Immobilienleasingverträge vgl Naumb 11.11.14 – 1 AR 19/14; für den Heimvertrag vgl BGH NJW 81, 341, 342; BGHZ 148, 233, 234 f; NJW 02, 507, 508; Zö/Schultzky Rz 9; für den Pensionsvertrag vgl BGH NJW 05, 2008, 2010; allg BGH NJW 02, 3322, 3323 [BGH 17.07.2002 - XII ZR 86/01]; Grüneberg/Grüneberg Überbl v § 311 Rz 26; Grüneberg/Weidenkaff Einf v § 535 Rz 36; s.a. § 29 Rn 14 ›Beherbergungsvertrag‹ und ›Reisevertrag‹). Beachte in diesem Zusammenhang auch die Rechtswegzuständigkeit der Arbeitsgerichte bei Werkdienstwohnungen iSd § 576b BGB in Abgrenzung zur Werkmietwohnung iSd § 576 BGB; § 29a spielt für Werkdienstwohnungen wegen der Zuweisung von Wohnraummietsachen an die AGe nach § 23 Nr 2a GVG keine Rolle (BAG AP Nr 68 zu 2 ArbGG 1979; Schwab/Weth/Walker § 2 Rz 235; ErfK/Koch § 2 ArbGG Rz 19). Es muss sich um eine Streitigkeit handeln, an der die Prozessbeteiligten als Parteien des Vertrags, seiner Anbahnung oder Abwicklung beteiligt sind (BGHZ 157, 220, 222). Ansprüche des Vermieters gegen Dritte aus selbstständigen Vertragsverhältnissen, wie zB aus Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsverträgen, fallen deshalb nicht in den Anwendungsbereich von § 29a (BGHZ 157, 220; Ddorf MDR 12, 1119; Zö/Schultzky Rz 11). Dass die Prozessparteien unmittelbar Vertragspartner geworden sind, ist nicht erforderlich (BayObLG 19.11.19 – 1 AR 109/19; Zö/Schultzky Rz 8). Unter § 29a fallen daher auch: Rechtsnachfolger der Parteien (BayObLG 19.11.19 – 1 AR 109/19; Zö/Schultzky Rz 8; vgl auch Hamm 31.8.15 – 32 SA 33/15 für Rechtsnachfolge auf Unternehmerseite), Untermieter/-pächter im Verhältnis zum Hauptvermieter/-verpächter, ebenso Endmieter/-pächter im Verhältnis zum Zwischenmieter und zum (Haupt-)vermieter/-verpächter bei der gewerblichen Weitervermietung (§ 565 BGB) und der nicht-gewerblichen Zwischenvermietung (Zö/Schultzky Rz 11; Musielak/Voit/Heinrich Rz 6; vgl dazu auch § 565 BGB); miet- oder pachtvertraglich Mithaftende, zB nach Schuldbeitritt (BGHZ 157, 220, 220), Berechtigte nach § 328 BGB (Zö/Schultzky Rz 11; Musielak/Voit/Heinrich Rz 6) und Personen, die als Dritte in die Schutzwirkung des Miet- oder Pachtvertrages einbezogen sind (Musielak/Voit/Heinrich Rz 6). Unerheblich ist, ob der Vertrag besteht oder jemals bestanden hat (Zö/Schultzky Rz 8). Auch auf die Art des Anspruchs, der geltend gemacht wird, kommt es nicht an, so dass neben vertraglichen auch gesetzliche Ansprüche in den Anwendungsbereich des § 29a fallen (vgl Ddorf MDR 06, 327; Zö/Schultzky Rz 15). Entscheidend ist, ob die Streitigkeit in dem Miet- oder Pachtvertrag wurzelt. Deshalb liegt keine Streitigkeit aus einem Miet- oder Pachtverhältnis vor bei Geltendmachung von Ansprüchen, die auf den Abschluss eines solchen Vertrages gerichtet sind wie etwa Ansprüche aus vorvertraglicher Bindung, da die Streitigkeit in diesem Fall nicht in dem Miet- oder Pachtvertrag ihre (rechtliche) Grundlage hat (vgl ThoPu/Hüßtege Rz 5; Musielak/Voit/Heinrich Rz 6; aA AG Schöneberg ZMR 00, 31; St/J/Roth Rz 19; Anders/Gehle/Bünnigmann ZPO Rz 11 ›Vorvertrag‹). Dasselbe gilt bei der Rückforderung geleisteter Mietzinszahlungen wegen insolvenzrechtlicher Anfechtbarkeit, da es sich insoweit nicht um einen mietvertraglichen Anspruch iSd § 29a handelt (Frankf NJW-RR 13, 824 [BGH 07.03.2013 - IX ZR 222/12] mwN). Auch Ansprüche im Verhältnis mehrerer Mieter untereinander aus Anlass eines Mietverhältnisses über Räume werden nicht von § 29a erfasst (BayObLG NJW-RR 21, 466 [BGH 27.11.2020 - V ZR 67/20]). Im Gegensatz hierzu sind Ansprüche wegen vorvertraglichen Verschuldens (culpa in contrahendo) auch dann im Gerichtsstand des § 29a geltend zu machen, wenn der Vertrag nicht zustande gekommen...