OLG Rostock Urteil vom 23.10.2008 - 3 U 123/07

Leitsatz (amtlich)

1. Der Mieter muss den sich aus einer Nebenkostenabrechnung ergebenden Betrag auch dann nachzahlen, wenn die Vorauszahlungen deutlich zu niedrig bemessen waren.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Vorschüsse auf die Nebenkosten zu erheben und deshalb auch nicht, Vorauszahlungen überschlägig so zu berechnen, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend sind.

3. Der Vermieter hat keine Aufklärungspflicht dahin, dass die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sein werden oder dass sie im Einzelnen gar nicht kalkuliert wurden. Nur wenn er die Angemessenheit der Vorauszahlungen zugesichert oder deren ausreichende Bemessung auf Nachfrage unzutreffend bewusst bestätigt hat, macht er sich in Höhe des Differenzbetrages wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten ggü. dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Verfahrensgang

LG Rostock (Aktenzeichen 10 O 204/06)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Rostock unter Abweisung der Klage im Übrigen und Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und die Beklagten verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner 100.412,69 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf

• 25.802,79 EUR seit dem 21.3.2006
• weitere 6.325,79 EUR seit dem 23.5.2006
• weitere 9.542 EUR für die Zeit vom 23.5.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.784 EUR seit dem 5.5.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 5.5.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.784 EUR seit dem 4.6.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 4.6.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.784 EUR seit dem 5.7.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 5.7.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.784 EUR seit dem 4.8.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 4.8.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.784 EUR seit dem 5.9.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 5.9.2006 bis 31.12.2006
• weitere 2.900 EUR seit dem 6.10.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 6.10.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.900 EUR seit dem 4.11.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 4.11.2006 bis 31.12.2007
• weitere 2.900 EUR seit dem 5.12.2006
• weitere 2.378 EUR für die Zeit vom 5.12.2006 bis 31.12.2007
• weitere 5.414,50 EUR seit dem 5.1.2007
• weitere 5.414,50 EUR seit dem 4.2.2007
• weitere 5.300,43 EUR seit dem 15.2.2007
• weitere 28.536 EUR seit dem 18.9.2008

zu zahlen.

2. Die Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Streitwert des Berufungsverfahrens: 103.307,68 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung rückständiger Mieten für September 2005, April bis 15.7.2006 und ab 16.7.2007 bis einschl. Februar 2007 Nutzungsentschädigung. Weiterhin verlangt sie Zahlung auf Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 2002 bis 2006 und Betriebskostenvorauszahlungen für Januar und Februar 2007.

Die Parteien schlossen am 22.1.2003 rückwirkend zum 1.10.2002 einen Mietvertrag über Gewerberäume im K., R., Gesamtfläche ca. 1.210 qm zum Betrieb eines Bowlingcenters.

Der Vertrag lautet auszugsweise:

"§ 5 Mietzins

1. Der monatlich zu entrichtende Mietzins beträgt

Im 1. Geschäftsjahr 1.600 EUR netto zzgl. der gesetzlichen MwSt

Im 2. Geschäftsjahr 1.900 EUR netto zzgl. der gesetzlichen MwSt

Im 3. Geschäftsjahr 2.200 EUR netto zzgl. der gesetzlichen MwSt

Im 4. Geschäftsjahr 2.400 EUR netto zzgl. der gesetzlichen MwSt

Im 5. Geschäftsjahr 2.500 EUR netto zzgl. der gesetzlichen MwSt ...

§ 6 Nebenkosten

1. Der Mieter trägt zusätzlich zum Mietzins (§ 5) die Betriebs- und Heizkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung anteilig, entsprechend dem Verhältnis der Gesamtflächen der einzelnen Mietflächen zueinander. Die Gesamtfläche beträgt z. Zt. ca. 8.302,74 m2.

2. Der Mieter rechnet die folgenden Nebenkosten, soweit möglich, direkt ab:...

3. In Ergänzung von Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung werden u.a. folgende Betriebs- und Heizkosten anteilig von dem Mieter getragen, soweit sie anfallen:

a) Reinigung der inneren und äußeren Verkehrswege

b) Betrieb, Reinigung, Pflege, Wartung und Beleuchtung aller sonstigen innerhalb und außerhalb des Mietgegenstandes enthaltenen Gemeinschaftseinrichtungen und -anlagen, wie z.B. Flure, Wege, Ladenstraßen, Treppenhäuser, Oberlichter, Beleuchtung, Parkflächen, insbesondere ...

f) Objektverwaltung, Bewachung, Betreuung, Hausinspektion sowie Management des Gesamtobjektes einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals sowie der Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume;...

5. Von dem Mieter ist für die Betriebs- und Heizkosten eine monatliche Vorauszahlung von

950 EUR für Betriebskosten und

600 EUR für Heizkosten

zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer an den Vermieter zu entrichten.

Der Vermieter rechnet über die Vorauszahlungen jährlich im Nachhinein ab.

Der Vermieter ist jederzeit - und zwar auch mit Wirkun...