OLG Frankfurt am Main Rechtsentscheid vom 26.03.1985 - 20 REMiet 1/85

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Entscheidung vom 19.11.1984; Aktenzeichen 1 S 69/84)

AG Rüdesheim (Aktenzeichen 3 C 392/83)

Tenor

Bei preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter nach dem bis zum 30.4.1984 geltenden Recht eine Erhöhung von Betriebskosten im Wege der Umlage nur geltend machen, soweit es sich um unter § 20 der Neubaumietenverordnung fallende Betriebskosten handelt. Eine Vereinbarung, daß auch eine Erhöhung der sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten durch Umlage geltend gemacht werden kann, ist selbst dann unwirksam, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete erhält (Verdeutlichung des Rechtsentscheids 20 REMiet 2/82 des OLG Frankfurt am Main).

Gründe

Die Klägerin hat an den Beklagten eine mit Aufwendungsdarlehen des Bundes geförderte Wohnung vermietet. Nach § 3 des Mietvertrages vom 4.5.1980 ist „als Mietzins die Kostenmiete nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung verbindlich. Sie beträgt unter Zugrundelegung des bei Vertragsabschlusses maßgeblichen Bewilligungsbescheids der Landestreuhandstelle der Hessischen Landesbank 7,11 DM/qm. Unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Wohnwertes der Wohnungen ergibt dies einen Mietzins von monatlich 345,49 DM.” Nach § 4 des Mietvertrages sind in dem Mietzins nicht enthalten die Kosten der Heizung sowie folgende Nebenkosten:

1. Grundsteuer und grundsteuerähnliche Abgaben und Steuern,
2. Haus-, Hof- und Straßenreinigung,
3. Wasser- und Entwässerungsgebühren, Kosten der Wasseraufbereitung nebst Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der hierzu erforderlichen Anlagen, etwaige Umweltschutzabgaben,
4. Kanal-, Sandfang- und sonstige städtische Gebühren, sowie die Kosten der Reinigung und der Beseitigung von Verstopfungen, die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der zur Entwässerung erforderlichen technischen Anlagen,
5. Müll- und Fäkalienabfuhr, die Bedienung der Müllkomprimierungsanlage sowie deren Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung,
6. Strom für Haus-, Hof-, Parkplatz- und Zufahrtbeleuchtung außerhalb der Wohnungen und für Gemeinschaftsanlagen,
7. Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung des Fahrstuhls,
8. Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Sammelantenne, Druckerhöhungsanlage, Schwimmbad, Sauna),
9. Pflege der Gartenanlage einschl. zweckentsprechender Neupflanzungen und Neuanlagen,
10. Glasbruch-, Wasserschaden-, Sturmschaden-, Haftpflicht-, Ölschadenversicherung sowie Sonderversicherungen für Gemeinschaftsanlagen,
11. Kaminkehrer,
12. Hauswart einschließlich der diesem gewährten geldwerten Leistungen und der ihm ersetzten Auslagen.

§ 4 Abs. 2 bestimmt, daß die Umlage der vorgenannten Nebenkosten im Verhältnis der anteiligen Leerraummiete erfolgt und für die Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung zu leisten ist. Eine Abrechnung soll nach jeweils 12 Monaten erfolgen.

Die Klägerin hat unter anderem für die Zeit vom 1.1.1981 bis zum 31.12.1982 Zahlungsklage wegen rückständiger Nebenkosten erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen, als die Klägerin solche Betriebskosten verlangt, die nicht unter § 20 Neubaumietenverordnung (NMV) fallen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Das Landgericht möchte die vom Beklagten auf die Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen nicht nur auf die nach § 20 Abs. 1 NMV umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, sondern anteilig auf alle nicht bereits in der Einzelmiete mit enthaltenen Betriebskosten endgültig verrechnen und insoweit eine Rückerstattung an den Mieter ausschließen. An einer solchen Entscheidung sieht es sich durch den Rechtsentscheid des entscheidenden Senats 20 REMiet 2/82 vom 23.7.1982 (NJW 1983, 2395; ZMR 1983, 139; WM 1982, 325; DWW 1982, 361; GE 1982, 1083; RES § 20 NMV Nr. 2) gehindert. Es hat dem Senat folgende Rechtsfragen vorgelegt:

I.) Darf ein Vermieter preisgebundenen Wohnraums, wenn der Mieter aufgrund einer Mietvertragsvereinbarung Umlagenvorauszahlungen auch für Betriebskosten entrichtet hat, die nach § 20 NMV a.F. an sich nicht getrennt neben der Einzelmiete umlagefähig sind, geleistete Vorauszahlungsbeträge ausschließlich auf die nach § 20 NMV a.F. umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, oder ist er befugt, die für Umlagen geleisteten Vorauszahlungen

1. in vollem Umfang oder
2. anteilig in Höhe bestimmter Quoten auch auf andere in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführte Betriebskosten zu verrechnen, wenn diese Betriebskosten nicht bereits in der Einzelmiete mit enthalten sind und wenn damit gewährleistet ist, daß der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) erhält.

II.) Muß der Vermieter dann, wenn eine Verrechnung nur auf die in § 20 NMV genannten Betriebskosten statthaft ist, vom Mieter geleistete Vorauszahlungen, soweit sie die nach § 20 NMV a.F. getrennt neben der Einzelmie...