OLG Frankfurt am Main Rechtsentscheid vom 19.04.1985 - 20 REMiet 2/85

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Entscheidung vom 14.01.1985; Aktenzeichen 1 S 334/84)

AG Rüdesheim (Aktenzeichen 3 C 70/84)

Tenor

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter nach den bis zum 30.4.1984 geltenden Recht eine Erhöhung von Betriebskosten im Wege der Unlage nur geltend machen, soweit es sich um unter § 20 der Neubaumietenverordnung fallende Betriebskosten handelt. Eine Vereinbarung, daß auch eine Erhöhung der sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten durch Umlage geltend gemacht werden kann, ist selbst dann unwirksam, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete erhält (Wiederholung des Rechtsentscheids 20 REMiet 1/85 des OLG Frankfurt am Main).

Gründe

Die Klägerin hat an den Beklagten und Frau eine mit Aufwendungsdarlehen des Bundes geförderte Wohnung vermietet; der Beklagte und Frau … haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner. Nach § 3 des Mietvertrages von 15.1.1981 ist „als Mietzins die Kostenniete nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung verbindlich. Sie beträgt unter Zugrundelegung des bei Vertragsabschlusses maßgeblichen Bewilligungsbescheids der Landestreuhandstelle der hessischen Landesbank 6,91 DM/qm. Unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Wohnwertes der Wohnungen ergibt dies einen Mietzins von monatlich 484,36 DM.” Nach § 4 des Mietvertrages sind in den Mietzins nicht enthalten die kosten der Heizung sowie folgende Nebenkosten:

1. Grundsteuer und grundsteuerähnliche Abgeben und Steuern,
2. Haus-, Hof- und Straßenreinigung.
3. Wasser- und Entwässerungsgebühren, Kosten der Wasseraufbereitung nebst Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der hierzu erforderlichen Anlagen, etwaige Umweltschutzabgaben,
4. Kanal-, Sandfang- und sonstige städtische Gebühren, sowie die kosten der Reinigung und der Beseitigung von Verstopfungen, die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der zur Entwässerung erforderlichen technischen Anlagen.
5. Müll- und Fäkalienabfuhr, die Bedienung der Müllkomprimierungsanlage sowie deren Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung,
6. Strom für Haus-, Hof-, Parkplatz- und Zufahrtbeleuchtung außerhalb der Wohnungen und für Gemeinschaftsanlagen,
7. Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung des Fahrstuhls,
8. Betrieb, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Sammelantenne, Druckerhöhungsanlage. Schwimmbad. Sauna),
9. Pflege der Gartenanlage einschl. zweckentsprechender Neupflanzungen und Neuanlagen,
10. Glasbruch-, Wasserschaden-, Sturmschaden-, Haftpflicht-, Ölschadenversicherung sowie Sonderversicherungen für Gemeinschaftsanlagen,
11. Kaminkehrer,
12. Hauswart einschließlich der diesen gewährten geldwerten Leistungen und der ihn ersetzten Auslagen.

§ 4 Abs. 2 bestimmt, daß die Unlage der vorgenannten Nebenkosten im Verhältnis der anteiligen Leerraummiete erfolgt und für die Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung zu leisten ist. Eine Abrechnung soll nach jeweils 12 Monaten erfolgen.

Die Klägerin hat unter anderem für die Jahre 1981 und 1982 Zahlungsklage wegen rückständiger Nebenkosten aus der jeweiligen Jahresabrechnung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit mit dar Begründung abgewiesen, dis Klägerin könne nur die in § 20 Neubaumietenverordnung (MMV) genannten Betriebskosten beanspruchen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Das Landgericht möchte die vom Beklagten auf die Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen nicht nur auf die nach § 20 Abs. 1 NMV umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, sondern anteilig auf alle nicht bereits in der Einzelmiete mit enthaltenen Betriebskosten endgültig verrechnen und insoweit eine Rückerstattung an den Mieter ausschließen. An einer solchen Entscheidung sieht es sich durch den Rechtsentscheid des entscheidenden Senats 20 REMiet 2/82 vom 23.7.1982 (NJW 1983, 2395; ZMR 1983, 139; WM 1982, 325; DWW 1982, 361; GE 1982, 1083; RES § 20 NMV Nr. 2) gehindert. Es hat den Senat folgende Rechtsfragen vorgelegt:

I.) Darf ein Vermieter preisgebundenen Wohnraums, wenn der Mieter aufgrund einer Mietvertragsvereinbarung Umlagenvorauszahlungen auch für Betriebskosten entrichtet hat, die nach § 20 NMV a.F. an sich nicht getrennt neben der Einzelmiete umlagefähig sind, geleistete Vorauszahlungsbeträge ausschließlich auf die nach § 20 NMV a.F. umlagefähigen Betriebskosten verrechnen, oder ist er befugt, die für Umlagen geleisteten Vorauszahlungen

1. in vollem Umfang oder
2. anteilig in Höhe bestimmter Quoten auch auf andere in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführte Betriebskosten zu verrechnen, wenn diese Betriebskosten nicht bereits in der Einzelmiete mit enthalten sind und wenn damit gewährleistet ist, daß der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) erhalt.

II.) Muß der Vermieter dann, wenn eine Verrechnung nur auf die in § 20 NMV gen...