OLG Düsseldorf Beschluss vom 31.05.2005 - I-24 U 12/05

Leitsatz (amtlich)

Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden.

Normenkette

BGB § 307 Abs. 2, §§ 535-536

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 30.12.2004; Aktenzeichen 3 O 174/04)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des LG Duisburg vom 30.12.2004 - Einzelrichterin - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

2. Der Berufungsstreitwert wird auf 26.075,77 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

1. Das LG hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung der von ihm einbehaltenen Mieten für die Zeit von Juni 2003 bis Juni 2004 i.H.v. (13 Mon. × 766,93 EUR/Mon.) 9.970,09 EUR und für die Zeit von Juli bis Dezember 2004 i.H.v. (6 Mon. × 2.684,28 EUR/Mon.) 16.105,68 EUR, insgesamt zu 26.075,77 EUR nebst Zinsen verurteilt. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 3.5.2005. Darin hat der Senat u.a. ausgeführt:

"...2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Beurteilung des LG, dass der Beklagte (auch über das Mietende mit Ablauf des 31.12.2004 hinaus) mit Blick auf § 8 Nr. 1 Abs. 1 Mietvertrag (MV) daran gehindert ist, die laufende Miete zu mindern oder mit Schadensersatzansprüchen gegen sie aufzurechnen.

a) Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter - die Miete (nicht) mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters dar, sondern verpflichtet ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Es nimmt ihm aber nicht das Recht, überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzufordern (BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, MDR 1985, 50 = NJW 1984, 2404; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rz. 389; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rz. 518). Eine solche Einschränkung des Minderungsrechts ist im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen, so dass die Klausel einer Überprüfung i.S.d. § 307 Abs. 2 BGB standhält (BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, MDR 1985, 50 = NJW 1984, 2404.), zumal gem. § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV wegen unbestrittener Mängel die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen sind. Der Sinn und Zweck der Beschränkung liegt darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern (nach Entrichtung der Miete) notfalls im Klagewege geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, wie umfangreich die umstrittenen Mängel sind und ob sie der Bausubstanz anhaften oder nicht.

Weil der Beklagte hier Gegenrechte (etwa durch Feststellungsklage) nicht geltend gemacht hat, hatte das LG auch keine Veranlassung, zunächst (etwa durch Teilurteil) nur über die Klageforderung zu entscheiden und die Aufklärung der umstrittenen Mängel einem Schlussurteil vorzubehalten.

b) Auch das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB a.F. sind nicht zu beanstanden. Diese Klauseln dienen dem gleichen Zweck wie die Beschränkung des Minderungsrechts (BGH v. 20.6.1984 - VIII ZR 337/82, MDR 1985, 50 = NJW 1984, 2404.), wobei gem. § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen und -rechte nicht vom Ausschluss erfasst sind. Auch das hält einer Angemessenheitsprüfung stand (BGH v. 17.2.1986 - II ZR 285/84, MDR 1986, 733 = NJW 1986, 1757; BGHZ 115, 327). Der Beklagte ist, wenn er Schadensersatzansprüche geltend machen will, auch hier auf den Klageweg zu verweisen.

3. Unrichtig ist im Übrigen die Auffassung des Beklagten, ihm sei (formularmäßig) die Instandhaltungspflicht überbürdet worden. Gemäß § 12 Nr. 2 Abs. 3 und 4 MV sind dem Beklagten Instandhaltungen und Instandsetzungen nur an bestimmten, seiner Obhut unterliegenden oder in seinem Gebrauch befindlichen Einrichtungen bis zu einem begrenzten Kostenaufwand übertragen worden. Die Beschränkung seiner Gewährleistungsrechte führt nicht zu einer erweiterten Instandhaltungspflicht, sondern nur zu einer Begrenzung der Rechte des Beklagten ggü. dem Kläger, falls die Mietsache mangelbehaftet ist."

2. Die dagegen noch gerichtete Einwendung des Beklagten im Schriftsatz vom 23.5.2005 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Die Behauptung des Beklagten, er sei ausnahmsweise zur Aufrechnung berechtigt, weil der Kläger insolvent sei und er, der Beklagte, in einem Aktivprozess mit seiner (berechtigten) Forderung auf Mietminderung und Schadensersatz auszufallen drohe, ist unsubstantiiert. Der Beklagte nennt keine Tatsache, die seine Behauptung stützen könnte. Als (einziges) Indiz für die Insol...