Leitsatz
Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereicherungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden.
Sachverhalt
Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter … die Miete nicht mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters (§ 536 BGB) dar, sondern verpflichtet ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Es nimmt ihm aber nicht das Recht, überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§ 812 BGB) zurückzufordern. Eine solche Einschränkung des Minderungsrechts ist im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen, so dass die Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB standhält. Der Sinn und Zweck der Beschränkung liegt darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern – nach Entrichtung der Miete – notfalls im Klageweg geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern.
Auch das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB a.F. sind nicht zu beanstanden. Diese Klauseln dienen dem gleichen Zweck wie die Beschränkung des Minderungsrechts. Auch das hält einer Angemessenheitsprüfung stand.
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