Nutzungsentschädigung (Miete) / 2 Vorenthaltung

Eine Vorenthaltung i. S. v. §§ 546a, 571 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Sache dem Vermieter gegen dessen Willen nicht herausgibt.^[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter die Sache weiter nutzt.^[2] Es genügt, dass er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Die Vorenthaltung endet mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 15.2.1984, VIII ZR 213/82, ZMR 1984 S. 380.

[2] OLG Hamm, Urteil v. 12.12.1995, 29 U 80/95, ZMR 1996 S. 373.

[3] BGH, Urteil v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05; OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.5.2008, I-10 U 8/08.

2.1 Besitzaufgabe

Die bloße Besitzaufgabe führt zur Vorenthaltung, die erst endet, wenn der Vermieter die Sache in Besitz nimmt. Eine Vorenthaltung ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zwar räumt, aber die Schlüssel nicht zurückgibt.^[1]

Achtung

Rückgabe der Wohnungsschlüssel

Anders ist es, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel zurückgibt und der Vermieter hierdurch in die Lage versetzt wird, über die Sache zu verfügen.^[2]

Umgekehrt genügt die Rückgabe der Schlüssel nicht, wenn der Mieter nicht oder nur zum Teil geräumt hat und das Verhalten des Mieters als Nichterfüllung bewertet werden kann.^[3]

Anders ist es bei der bloßen Schlechterfüllung; hier liegt eine Rückgabe vor mit der Folge, dass der Anspruch aus § 546a BGB nicht gegeben ist. Aus diesem Grund darf ein Vermieter die Rücknahme nicht ablehnen, wenn ihm die Mietsache in vertragswidrigem Zustand angeboten wird.^[4]

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 19.11.1991, 24 S 294/91, WuM 1992 S. 191; AG Siegburg, Urteil v. 30.8.1985, 9 C 163/85, WuM 1986 S. 92.

[2] OLG München, Urteil v. 17.9.1986, 21 U 5063/85, DWW 1987 S. 124.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 12.12.1995, 29 U 80/95, ZMR 1996 S. 373.

[4] OLG Hamburg, Urteil v. 8.4.1976, 4 U 17/76, WuM 1977 S. 73; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 26.11.1991, 3 C 59/91, MM 1992 S. 105; a. A. OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.1.1997, 10 U 6/96, DWW 1997 S. 123.

2.2 Teilrückgabe/Teilräumung

Gibt der Mieter nur einen Teil der Mietsache zurück, so ist zu unterscheiden:

• Eine teilweise Erfüllung tritt ein, wenn der Vermieter dem Mieter zu erkennen gegeben hat, dass er (auch) an einer Teilleistung interessiert ist, der Mieter aus diesem Grund die Teilleistung anbietet und der Vermieter diese als Teilerfüllung entgegennimmt.^[1]

• Hat dagegen die Teilleistung für den Vermieter kein eigenständiges, über die Vorbereitung der Gesamtrückgabe hinausgehendes Interesse, so tritt keine Erfüllung ein.

  Wichtig

  Gesamtwürdigung

  Es ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen: Es kommt auf die Erheblichkeit der Weiternutzung durch den Mieter an. Wenn z. B. überhaupt nicht geräumt wird, ist von einer Nichterfüllung auszugehen. Wenn dagegen nur wenige Gegenstände verblieben sind, deren Beseitigung einfach ist, ist von einer Schlechterfüllung auszugehen, die keinen weiteren Anspruch nach § 546a BGB gibt.

[1] § 363 BGB.

2.3 Untermiete

Hat der Mieter die Sache untervermietet und verweigert der Untermieter die Herausgabe, so ist Vorenthaltung anzunehmen. Der Mieter hat die Ursache für die Unmöglichkeit der Rückgabe gesetzt und muss deshalb auch das daraus folgende Risiko tragen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 15.2.1984, VIII ZR 213/82, BGHZ 90 S. 145 = NJW 1984 S. 1527.

2.4 Obdachlosenunterbringung

Wird der Mieter von der Obdachlosenbehörde wieder eingewiesen, so ist keine Vorenthaltung gegeben. Die Einweisungsverfügung bewirkt eine Zäsur: Der Mieter besitzt nunmehr aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Beschlagnahme.^[1]

[1] Gather, in Schmidt-Futterer, § 546a BGB Rn. 15; Erman/Jendrek, § 546a BGB Rn. 5; Sternel, Rn. IV 651; Scheuer, in Bub/Treier, Rn. V 63.

2.5 Rückerlangungswille des Vermieters

Dies ist ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Dieser ist aber grundsätzlich anzunehmen. Prozessual muss der Mieter darlegen und beweisen, dass es an einem solchen fehlt.

Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.^[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat^[2]; es genügt, dass er die Sache zurückhaben will. Ein genereller Rückerlangungswille reicht aus. Deshalb besteht der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung auch dann, wenn der Mieter die Sache aufgrund einer gerichtlichen Räumungsfrist^[3] oder aufgrund von Vollstreckungsschutzmaßnahmen^[4] in Besitz hat. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Anträgen des Mieters nicht entgegengetreten ist oder wenn er den Räumungsaufschub freiwillig gewährt hat.^[5]

Praxis-Beispiel

Fehlender Rückerlangungswille des Vermieters

Es fehlt am Rückerlangungswillen und damit an einer Vorenthaltung, wenn der Vermieter den Mietvertrag als fortbestehend ansieht^[6] oder wenn der Vermieter den Mietvertrag zwar als beendet ansieht, aber die Sache gleichwohl nicht zurückhaben will, weil er mit dem Mieter einen Anschlussmietvertrag abschließen möchte.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, Rz. 12.

[2] OLG München, Urteil v. 2.4.1993, 21 U 4750/92, ZMR 1993 S. 466.

[3] §§ 721, 794a ZPO.

[4] § 765a ZPO.

[5] BGH, NJW 1993 S. 112.

[6] RGZ 103 S. 289; BGH, Urteil v. 22.3.1960, VIII ZR 177/59, NJW 1960 S. 909; OLG Düsseldorf, Urt...