AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 26.11.1991 - 3 C 59/91

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 614,08 DM nebst 4 % Zinsen aus 500,00 DM seit dem 2. November 1990 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Das Urteil bedarf gemäß § 495 a Abs. 2 ZPO keines Tatbestandes.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur zum Teil begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 614,08 DM. Wegen des darüber hinaus verlangten Zinsbetrages in Höhe von 28,25 DM ist die Klage unbegründet. Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 572 BGB die Rückzahlung der am 8. August 1983 an den Voreigentümer gezahlten Kaution in Höhe von 500,00 DM und die Auszahlung der bis zum Eigentumswechsel aufgelaufenen Zinsen in Höhe von 76,25 DM verlangen. Denn die Kaution und 76,25 DM Zinsen haben die Beklagten vom Voreigentümer erhalten. Für die Zeit seit dem 25. August 1988 stehen dem Kläger Zinsen in Höhe des für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes zu. Denn die Beklagten waren gemäß § 572 i.V.m. § 550 b BGB wie der Voreigentümer zur Anlage der Kaution nebst bis dahin aufgelaufenen Zinsen verpflichtet. Die Höhe des Zinssatzes, den der Kläger verlangen kann, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Anlage. Da die Beklagten die Höhe der vom Kläger geltend gemachten Zinsen bestreiten, hätte der Kläger diese substantiiert darlegen müssen. Da er dies nicht getan hat, ist davon auszugehen, daß er auch für den Zeitraum nach Eigentumsübergang keinen höheren Zinssatz verlangen kann, als denjenigen, der vom Voreigentümer angesetzt wurde. Das waren, wie sich aus der Aufstellung vom 24. August 1988 ergibt, 3 %. Der Kläger kann daher für die Zeit vom 25. August 1988 bis 1. November 1990 3 % Zinsen auf 576,25 DM verlangen. Das sind 37,83 DM.

Der Zahlungsanspruch entfällt auch nicht deshalb, weil die Beklagten mit Gegenforderungen gemäß § 387 BGB aufrechnen können. Denn die Beklagten haben keine aufrechenbaren Ansprüche gegen den Kläger.

Die Beklagten haben keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 326 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, denn dessen Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar ist streitig, ob der Kläger die ihm laut Mietvertrag obliegende Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erfüllt hat. Einer Beweiserhebung bedarf es jedoch nicht, da die Beklagten nicht nachgewiesen haben, daß sie den Kläger gemäß § 326 BGB unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung im einzelnen bezeichneter Schönheitsreparaturen aufgefordert haben. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Kläger ausgezogen ist, ohne die von den Beklagten verlangten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn unstreitig hat nach dem Auszug des Klägers, der nach seinen, nicht substantiiert bestrittenen Angaben am 25. August 1989 stattfand, noch eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden, an der beide Parteien durch Vertreter teilnahm a. Deshalb ist nicht davon auszugehen, daß der Kläger sich mit seinem Auszug endgültig geweigert hat, Schönheitsreparaturen durchzuführen. In der Abmahnung gemäß § 326 BGB müssen die Mängel so spezifiziert aufgeführt werden, daß Mieter erkennen kann, was von ihm verlangt wird (Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 422). Den Zugang eines Schreibens, das den genannten inhaltlichen Anforderungen entspricht, haben die Beklagten nicht nachweisen können. Zwar haben sie ein Schreiben vom 5. Januar 1990 vorgelegt, in dem verlangte Schönheitsreparaturen im einzelnen Aufgeführt sind. Dieses Schreiben enthält jedoch keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, sondern bereits eine Aufforderung zur Schadensersatzleistung. Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB ist aber gerade Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch. Außerdem können aus diesem Schreiben deshalb keine Rechtsfolgen hergeleitet werden, weil der Kläger seinen Zugang bestreitet und die Beklagten nicht nachweisen können, daß der Zugang gemäß § 130 BGB erfolgt ist. Es gibt keine Vermutung dafür, daß Schreiben, die zur Post gegeben werden, den Adressaten auch tatsächlich erreichen (Palandt-Heinrichs, BGB, § 130 Rn. 21), so daß eine Beweisaufnahme auch insoweit nicht durchzuführen war. Das Schreiben vom 11. Januar 1990, das der Kläger unstreitig erhalten hat, enthält zwar die erforderliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, es fehlt jedoch die genaue Darlegung der verlangten Schönheitsreparaturen.

Die Beklagten haben gegen den Kläger auch keinen Aufrechnungsanspruch mit weiteren Mietzinsansprüchen gemäß § 535 S. 2 BGB. Der Kläger hat durch Erreichung von Bankauskünften nachgewiesen, daß er die Mieten für die Monate Oktober und November 1989 an die Beklagten die zahlt hat. Für den Monat Dezember 1989 bestand eine Pflicht zur Mietzinszahlung nicht, weil das Mietverhältnis – wie der Kläger unwidersprochen vorgetragen hat – am 1. Dezember 1989 endete.

Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Nut...