Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung, über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht für "Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt."
Der typische Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist das möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung. Zwischen den Parteien muss ein Mietverhältnis bestehen. Weiterhin ist es erforderlich, dass die Wohnung des Mieters Teil der Vermieterwohnung sein muss. Die bloße Mitbenutzung des Treppenhauses reicht nicht aus. Der Vermieter muss die Räume in eigener Person als Wohnung nutzen. Es ist nicht notwendig, dass der Vermieter ständig anwesend ist. Eine Nutzung als Wochenendwohnung genügt. Ebenso genügt es, wenn der Vermieter überwiegend an einem anderen Ort lebt, die Wohnung aber als Haupt- oder Zweitwohnsitz weiterhin benutzt.
Außerdem muss der Vermieter das Zimmer ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstatten. Von einer überwiegenden Ausstattung kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt, die für eine Haushaltsführung notwendig sind.
Ist dieser möblierte Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen, ist § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht anwendbar. Anstelle dessen greifen die speziellen mieterschützenden Vorschriften.
3.1 Begriff der Familie
Der Begriff der "Familie" ist im Gesetz nicht definiert. Darunter versteht man alle Personen, mit denen der Mieter verwandt oder verschwägert ist, auch sein/ihr eingetragener Lebenspartner nach § 11 Abs. 1 LPartG.
3.2 Lebensgemeinschaft (... auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt...)
Darunter ist nach der amtlichen Begründung eine Lebensgemeinschaft zu verstehen,
- die auf Dauer angelegt ist,
- keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und
- sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinander-einstehen begründen, die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen.
Dieser Begriff entspricht den Kriterien der bisherigen Rechtsprechung zur "eheähnlichen Gemeinschaft". Somit kann sowohl die hetero- oder homosexuelle Partnerschaft wie auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Füreinander-Einstehen z. B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren, diese Kriterien erfüllen.
Der Regelfall ist die Vermietung möblierter Räume an Einzelpersonen.
3.3 Kündigungsfristen
Auch bei den Kündigungsfristen hat das Mietrechtsreformgesetz für möblierten Wohnraum eine Änderung gebracht. Gemäß § 573c Abs. 3 BGB ist eine Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.[1]
3.4 Kündigungsschutz
Das Mietverhältnis über möblierten Wohnraum unterliegt nicht dem Kündigungsschutz. Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung ist hier ausgeschlossen.
3.5 Mieterhöhung
Die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB finden keine Anwendung. Der Vermieter kann somit nicht vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen.
Kündigung statt Mieterhöhung
Im Ergebnis ist die fehlende gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit für den Vermieter kein Nachteil, weil er diese ohne Begründung kurzfristig kündigen kann (vgl. Abschn. 3.3. und 3.4.)
3.6 Räumungsfrist
Räumungsfrist kann dem zur Räumung verurteilten Mieter eines nicht geschützten Mietverhältnisses hingegen gewährt werden.
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