Möblierter Wohnraum

Zusammenfassung

Überblick

Für möblierten Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, gelten eine Reihe von Vorschriften, die vom sonstigen Recht der Wohnraummiete abweichen.

1 Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen

Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn der Vermieter den Mietraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat.

Hinweis

Pflicht zur Möblierung?

Dabei ist entscheidend, ob der Vermieter nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet ist.

Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an. Wohnraum ist auch dann als "möblierter Wohnraum" zu behandeln, wenn der Mieter ohne Kenntnis oder gar gegen den Willen des Vermieters von diesem vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtungsgegenstände entfernt und durch eigene ersetzt. Bei der Frage der überwiegenden Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen ist auf die Zahl und die Bedeutung der zu einer gewöhnlichen, nicht überfüllten Einrichtung gehörenden Gegenstände abzustellen.

2 Wohnraum

Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, gelten dieselben Vorschriften zur Kündigung, zur Mietpreisbremse und zur Mieterhöhung wie bei einer unmöblierten Wohnung.

Handelt es sich dagegen um ein oder auch mehrere möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung, gelten diese Vorschriften nicht.

Hinweis

Die Abtrennung ist entscheidend

Wenn der Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters liegt, ist § 549 Abs. II Nr. 2 BGB anwendbar. Dies gilt nicht z. B. für

• abgetrennte Räume mit eigenem Zugang,
• getrennt zugängliche Dachgeschoss-/Kellerräume in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren abgeschlossenen Wohnungen.

3 Anwendbare bzw. nicht anwendbare Vorschriften

Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten die Vorschriften über die Mieterhöhung, über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum nicht für "Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt."

Der typische Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist das möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung. Zwischen den Parteien muss ein Mietverhältnis bestehen. Weiterhin ist es erforderlich, dass die Wohnung des Mieters Teil der Vermieterwohnung sein muss. Die bloße Mitbenutzung des Treppenhauses reicht nicht aus. Der Vermieter muss die Räume in eigener Person als Wohnung nutzen. Es ist nicht notwendig, dass der Vermieter ständig anwesend ist. Eine Nutzung als Wochenendwohnung genügt. Ebenso genügt es, wenn der Vermieter überwiegend an einem anderen Ort lebt, die Wohnung aber als Haupt- oder Zweitwohnsitz weiterhin benutzt.

Außerdem muss der Vermieter das Zimmer ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausstatten. Von einer überwiegenden Ausstattung kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der erforderlichen Einrichtungsgegenstände stellt, die für eine Haushaltsführung notwendig sind.

Ist dieser möblierte Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen, ist § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht anwendbar. Anstelle dessen greifen die speziellen mieterschützenden Vorschriften.

3.1 Begriff der Familie

Der Begriff der "Familie" ist im Gesetz nicht definiert. Darunter versteht man alle Personen, mit denen der Mieter verwandt oder verschwägert ist, auch sein/ihr eingetragener Lebenspartner nach § 11 Abs. 1 LPartG.

3.2 Lebensgemeinschaft (... auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt...)

Darunter ist nach der amtlichen Begründung eine Lebensgemeinschaft zu verstehen,

• die auf Dauer angelegt ist,
• keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und
• sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinander-einstehen begründen, die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen.

Dieser Begriff entspricht den Kriterien der bisherigen Rechtsprechung zur "eheähnlichen Gemeinschaft". Somit kann sowohl die hetero- oder homosexuelle Partnerschaft wie auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Füreinander-Einstehen z. B. durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren, diese Kriterien erfüllen.

Der Regelfall ist die Vermietung möblierter Räume an Einzelpersonen.

3.3 Kündigungsfristen

Auch bei den Kündigungsfristen hat das Mietrechtsreformgesetz für möblierten Wohnraum eine Änderung gebracht. Gemäß § 573c Abs. 3 BGB ist eine Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.^[1]

[1] § 573c Abs. 4 BGB.

3.4 Kündigungsschutz

Das Mietverhältnis über möblierten Wohnraum unterliegt nicht dem Kündigungsschutz. Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung ist hier ausgeschlossen.

3.5 Mieterhöhung

Die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB finden keine Anwendung. Der Vermieter kann somit nicht vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen.

Praxis-Tipp

Kündigung statt Mieterhöhung

Im Ergebnis ist die fehlende gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit für den Vermieter kein Nachteil, weil er diese...