Modernisierungsmieterhöhung

Zusammenfassung

Überblick

Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter nicht zuletzt aus Gründen der wirtschaftlichen Amortisation seiner Investitionen daran interessiert, die für die Modernisierung entstandenen Kosten auf seine Mieter umzulegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Mieterhöhungen aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen sind neben den sonstigen Mieterhöhungsmöglichkeiten möglich – insbesondere nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Auch aufgrund der mit Wirkung zum 1.6.2015 eingeführten Mietpreisbremse haben Vermieter weiterhin ein Interesse daran, angemessene Mieten zu erzielen und aufrechtzuerhalten.

Außer wegen der zwischenzeitlich allgemein anerkannten Ziele des Klimaschutzes und der Energieeinsparung gewinnen Modernisierungsmaßnahmen auch wegen der damit einhergehenden Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, an Bedeutung. Die Kernvorschrift des Mieterhöhungsrechts nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen findet sich in § 559b BGB. Im Rahmen derartiger Mieterhöhungen sind – ebenso wie bei den Modernisierungsmaßnahmen – zahlreiche Formvorschriften zu beachten. Die Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters ist eingeschränkt, wenn er Drittmittel erhält, zum Beispiel zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten, oder wenn konkreter Instandsetzungsbedarf besteht.

1 Vorherige Modernisierungsankündigung erforderlich

Es war lange umstritten, ob eine Mieterhöhung verlangt werden kann, wenn die Modernisierungsmaßnahme zuvor nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine solche Ankündigung keine zwingende Voraussetzung, um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchzuführen. Der Gesetzgeber hat dieser Rechtsprechung durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 Rechnung getragen. Wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 555c BGB angekündigt wurde, verlängert sich der Wirkungszeitpunkt der Erhöhung um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB); er kann deshalb bis zu 9 Monate betragen. Die Mieterhöhung wird dann also erst 9 Monate später fällig.^[1]

[1] Siehe ausführlich Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsankündigung.

2 Kappungsgrenze beachten

Neben der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit um nur noch 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wurde in § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Eine weitere Kappungsgrenze wurde für niedrige Mieten eingeführt. Wenn die monatliche Miete bisher weniger als 7 EUR/m² beträgt, darf sie sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 2 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Wichtig

Erhöhungsbegrenzung

Hier die Erhöhungsbegrenzung noch einmal zusammengefasst:

• Grundsatz der Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB: 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.
• Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB: innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR/m² Wohnfläche.
• Bei günstigen Mieten unter dem Betrag von 7 EUR/m²: Kappungsgrenze – nicht mehr als 2 EUR/m² Wohnfläche.

Der Sechsjahreszeitraum wird vor allem relevant, wenn der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt.

Praxis-Beispiel

Mieterhöhung bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen

Anbringung einer Wärmedämmung in 2023

Im Rahmen einer energetischen Maßnahme – Anbringung einer Wärmedämmung – werden im Jahr 2023 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt.

Die Gesamtkosten betragen 150.000 EUR. 8 % hieraus entspricht einer Umlage von 12.000 EUR pro Jahr, somit 1.000,00 EUR monatlich auf alle Wohnungen. Bei einer Gesamtwohnfläche von 500 m² entspricht dies monatlich 2 EUR/m². Die Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB – Erhöhung von nicht mehr als 3 EUR/m² – ist in diesem Fall eingehalten.

Falls es sich um eine bislang günstige Miete von weniger als 7 EUR/m² Wohnfläche handelt, ist auch hier die Kappungsgrenze eingehalten, da die monatliche Miete sich nicht um mehr als 2 EUR/m², sondern genau um 2 EUR/m² Wohnfläche monatlich erhöht.

Heizungsmodernisierung und Fensteraustausch in 2027

Führt der Vermieter im Jahr 2027 eine weitere Modernisierungsmaßnahme durch, z. B. eine umfassende Heizungsmodernisierung sowie einen Fensteraustausch mit einem Kostenaufwand von insgesamt 100.000 EUR, kann er die Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB grundsätzlich um 8 % der wiederum für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Bei einem Kostenvolumen von 100.000 EUR für die Modernisierung der Heizung und den Austausch der Fenster kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB 8 % umlegen, somit 8.000 EUR.

Die Modernisierungsmieterhöhung aus dem Jahr 2023 beträgt allerdings schon 2 EUR/m².

Die zweite Modernisierung fand innerhalb des Sechsjahreszeitraums statt. Bezogen auf die Wohnfläche von 500 m² beträgt der umlagefähige Aufwand jetzt 8....