Modernisierungsmieterhöhung / 2 Kappungsgrenze beachten

Neben der bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeit um nur noch 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wurde in § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Eine weitere Kappungsgrenze wurde für niedrige Mieten eingeführt. Wenn die monatliche Miete bisher weniger als 7 EUR/m² beträgt, darf sie sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 2 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Wichtig

Erhöhungsbegrenzung

Hier die Erhöhungsbegrenzung noch einmal zusammengefasst:

• Grundsatz der Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB: 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten.
• Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB: innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR/m² Wohnfläche.
• Bei günstigen Mieten unter dem Betrag von 7 EUR/m²: Kappungsgrenze – nicht mehr als 2 EUR/m² Wohnfläche.

Der Sechsjahreszeitraum wird vor allem relevant, wenn der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt.

Praxis-Beispiel

Mieterhöhung bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen

Anbringung einer Wärmedämmung in 2023

Im Rahmen einer energetischen Maßnahme – Anbringung einer Wärmedämmung – werden im Jahr 2023 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt.

Die Gesamtkosten betragen 150.000 EUR. 8 % hieraus entspricht einer Umlage von 12.000 EUR pro Jahr, somit 1.000,00 EUR monatlich auf alle Wohnungen. Bei einer Gesamtwohnfläche von 500 m² entspricht dies monatlich 2 EUR/m². Die Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB – Erhöhung von nicht mehr als 3 EUR/m² – ist in diesem Fall eingehalten.

Falls es sich um eine bislang günstige Miete von weniger als 7 EUR/m² Wohnfläche handelt, ist auch hier die Kappungsgrenze eingehalten, da die monatliche Miete sich nicht um mehr als 2 EUR/m², sondern genau um 2 EUR/m² Wohnfläche monatlich erhöht.

Heizungsmodernisierung und Fensteraustausch in 2027

Führt der Vermieter im Jahr 2027 eine weitere Modernisierungsmaßnahme durch, z. B. eine umfassende Heizungsmodernisierung sowie einen Fensteraustausch mit einem Kostenaufwand von insgesamt 100.000 EUR, kann er die Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB grundsätzlich um 8 % der wiederum für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Bei einem Kostenvolumen von 100.000 EUR für die Modernisierung der Heizung und den Austausch der Fenster kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB 8 % umlegen, somit 8.000 EUR.

Die Modernisierungsmieterhöhung aus dem Jahr 2023 beträgt allerdings schon 2 EUR/m².

Die zweite Modernisierung fand innerhalb des Sechsjahreszeitraums statt. Bezogen auf die Wohnfläche von 500 m² beträgt der umlagefähige Aufwand jetzt 8.000 EUR : 500 m² = 16 EUR/m² pro Jahr, entspricht monatlich 1,33 EUR/m² Wohnfläche.

Nachdem es sich um die zweite Modernisierungsmaßnahme innerhalb des Sechsjahreszeitraums handelt, gilt hier die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB. Die erste Modernisierungsmieterhöhung lag bei 2 EUR/m², die zweite bei 1,33 EUR/m² Wohnfläche pro Monat. Damit ist die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB überschritten (2 EUR + 1,33 EUR = 3,33 EUR).

Im Ergebnis kann der Vermieter daher im Rahmen der zweiten Miethöhung nur noch bis zum Höchstbetrag von 3 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Liegt ein Fall der günstigen Miete vor, also bisher unter 7 EUR/m², so konnte die erste Mieterhöhung noch vollumfänglich durchgesetzt werden, da sie nicht um mehr als 2 EUR/m² betrug. Die zweite Mieterhöhung wegen Heizungs- und Fenstermodernisierung kann in diesem Fall aber nicht mehr durchgesetzt werden.

Kappungsgrenze: Mieterhöhung nach Modernisierung vs. ortsübliche Vergleichsmiete

Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt nur für Modernisierungsmaßnahmen. Eine zwischenzeitlich durchgeführte Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegelerhöhung oder Vergleichsmietenerhöhung) wird bei der Bemessung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.

Hat der Vermieter also im Jahr 2021 eine 15%ige Mieterhöhung nach § 558 BGB durchgeführt, kann er trotzdem im Rahmen der zweiten Mieterhöhung wegen Heizungs- und Fenstermodernisierung noch bis zur Kappungsgrenze von 3 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die jeweilige Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen maßgeblich. Auch die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 560 BGB bleibt gemäß § 559 Abs. 3a BGB unberücksichtigt. Wenn der Vermieter also eine Betriebskostenpauschale erhöht hat, kann er trotzdem noch den vollständigen Betrag in Höhe von bis zu 3 EUR/m² Wohnfläche ausschöpfen (vgl. § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB).