Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden.
Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme
Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere trennbare und voneinander unabhängige Maßnahmen durchführt. Dann ist eine Mieterhöhung jeweils nach Abschluss der jeweiligen Einzelmaßnahme möglich.[1]
Erforderlich ist, dass dem Vermieter die Rechnungen zugegangen sind; ob der Vermieter diese Rechnungen bezahlt hat, geht den Mieter nichts an.
7.1 Textform
Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänderungen die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB) vorgeschrieben ist.[1]
Dies ist bei befristeten Mietverträgen oder bei Mietverträgen mit vereinbartem Ausschluss der ordentlichen Kündigung von Bedeutung.
7.2 Begründung
Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben.
Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden Beträge nach Bereicherungsgrundsätzen (§§ 812 ff. BGB) zurückverlangen. Es gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren. In Ausnahmefällen kann Verwirkung eingreifen.
Im Einzelnen gilt:
7.2.1 Bezeichnung und Erläuterung der Maßnahme
Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB[1] zählt.
Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben
Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der Maßnahme, wobei allerdings in der Regel eine schlagwortartige Bezeichnung (z. B. Wärmedämmung der Fassade) genügt.[2]
Bei energiesparenden Maßnahmen muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, in welchem Umfang Endenergie eingespart wird.
Wärmebedarfsrechnung beifügen oder Pauschalwerte nennen
Insoweit kann der Vermieter beispielsweise eine Wärmebedarfsrechnung beifügen oder – wie bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme – auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen[3]
Für wassersparende Maßnahmen gilt Entsprechendes, wobei sich der Spareffekt in vielen Fällen bereits aus der Maßnahme selbst ergibt.
Wassersparende Modernisierungsmaßnahmen
Installation von Zwischenwasserzählern oder Einbau von Durchlaufbegrenzern.
7.2.2 Angabe der Gesamtkosten
Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern.
Keine Einzelrechnung
Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich.
Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis vereinbart hat.
Kein Verweis auf Belegeinsicht
Der bloße Verweis auf die Möglichkeit der Belegeinsicht genügt in keinem Fall.
7.2.3 Abzugsbeträge
Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben,
- welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und
- welche Kosten hierauf entfallen.
Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich.
Instandhaltungsanteil an Gesamtkosten mitteilen
Es genügt, wenn der Vermieter darlegt, welche "Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten" auf die Instandhaltung entfällt. Dagegen reicht es nicht aus, wenn in der Mieterhöhungserklärung lediglich ausgeführt wird, dass der Instandhaltungsanteil bereits vorab abgezogen wurde.[1]
Die Ausführungen zu Abschn. 6.2.1 gelten sinngemäß.
Eine Schätzung ist nur dann möglich, wenn die Kosten für die Erhaltungsmaßnahme nicht exakt zu beziffern sind, etwa weil eine an sich mögliche Reparatur wegen der Modernisierung nicht durchgeführt wurde.[2]
7.2.4 Öffentliche Mittel
Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat.
Öffentliche Mittel offenlegen
Gegebenenfalls sind die Mitte...
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