Schriftform – gesetzliche Vorschriften

Zusammenfassung

Überblick

Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Urkunde vom Aussteller entweder eigenhändig durch eine Namensunterschrift oder mittels eines notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird. Eine Urkunde stellt eine in Schriftzeichen verkörperte Willenserklärung dar, die dazu bestimmt und geeignet ist, im Rechtsverkehr als Beweismittel zu dienen und den Aussteller erkennen zu lassen.

Primär dient die Schriftform dem Schutz vor übereilten Erklärungen, entfaltet jedoch zugleich eine Klarstellungs- und Beweisfunktion, insbesondere im Verhältnis zu Dritten.^[1]

Im Vergleich zur Textform gem. § 126b BGB unterliegt die Schriftform infolge des Erfordernisses der eigenhändigen Unterzeichnung strengeren Anforderungen. Allerdingskann sie nach Maßgabe des § 126b Abs. 3 BGB durch die elektronische Form ersetzt werden.^[2] Damit die mit der Schriftform verbundene Schutz- und Beweisfunktionen nicht beeinträchtigt werden, müssen jedoch weiterhin die Identifizierbarkeit des Ausstellers, die Überprüfbarkeit der Echtheit der Erklärung sowie deren Fälschungssicherheit gewährleistet sein. Zu diesem Zweck ist der Aussteller gem. § 126a Abs. 1 BGB verpflichtet, nicht nur seinen Namen anzugeben, sondern das elektronische Dokument zudem mit einer qualifizierten elektronischen Signatur zu versehen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Anforderungen der Schriftform sind in § 126 BGB geregelt.

[1] Der Abschluss eines Mietvertrags unterliegt grds. keinem Formzwang, ausnahmsweise sieht § 550 BGB für Mietverträge über Wohnraum aber die Schriftform zum Schutz eines künftigen Erwerbers vor, wenn das Mietverhältnis für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird.

[2] Vgl. auch BT-Drucks. 14/4987, S. 10.

1 Mietrechtlicher Anwendungsbereich

Das Mietrecht verweist in verschiedenen Bestimmungen auf die allgemeine Schriftform gem. § 126 BGB.

1.1 Wohnraummietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr

Ein Mietvertrag unterliegt grundsätzlich keiner bestimmten Formvorschrift.^[1] Er kann daher sowohl mündlich als auch durch schlüssiges Verhalten wirksam abgeschlossen werden. Entscheidend ist allein, dass die wesentlichen Vertragsbestandteile^[2] bestimmt oder zumindest bestimmbar sind. Diese Maßgaben gelten ebenso für spätere Vertragsänderungen sowie für die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses.^[3]

Eine Ausnahme hierzu enthält § 550 BGB für Mietverträge über Wohnraum mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. In diesen Fällen ist die Einhaltung der Schriftform gem. § 126 BGB zwingend erforderlich, sowohl für den ursprünglichen Vertragsschluss als auch für spätere Änderungen. Ob eine Änderung eines bestehenden Mietverhältnisses der Schriftform bedarf, hängt sowohl von der Wesentlichkeit der Änderung als auch von deren beabsichtigter Dauer ab. Maßgeblich ist insbesondere, ob die betreffende Regelung eine wesentliche Vertragsbestimmung betrifft.

So stellen etwa Vereinbarungen über die Anpassung der Miethöhe – sei es eine Erhöhung oder Reduzierung^[4] – oder über die Fälligkeit der Mietzahlung grundsätzlich eine wesentliche Änderung dar. Allerdings entfällt das Schriftformerfordernis, wenn die Änderung für einen Zeitraum von höchstens einem Jahr gelten soll.^[5] Ebenso wesentlich und damit schriftformbedürftig sind Änderungen, die den Mietgegenstand betreffen, etwa dessen Erweiterung, Einschränkung^[6] oder Austausch^[7]. Gleiches gilt für Vereinbarungen, die einen Mieterwechsel vorsehen^[8] oder die Aufnahme eines zusätzlichen Mieters^[9] regeln. Hingegen unterliegen unwesentliche Änderungen nicht dem Schriftformerfordernis. Hierzu zählen insbesondere die Erteilung von Erlaubnissen, beispielsweise zur Untervermietung^[10], gewerblichen Mitbenutzung der Wohnräume oder Tierhaltung.

Hinweis

Anwendbarkeit des § 550 BGB auf andere entgeltliche Gebrauchsüberlassungsverträge

Durch das am 1.1.2025 in Kraft getretene Vierte Bürokratieentlastungsgesetz wird das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gem. Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB sowie § 578 Abs. 1 BGB a. F. künftig nur noch für Grundstücksmietverträge und gem. § 578 Abs. 2 BGB für gewerblich genutzte Räume maßgeblich sein, sofern der jeweilige Vertrag vor dem 1.1.2025 geschlossen wurde. Dies gilt nach § 581 Abs. 2 BGB gleichermaßen für Pachtverträge.

Für ab dem 1.1.2025 neu geschlossene Mietverträge und – unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses – spätestens jedoch ab dem 2.1.2026 findet hingegen gem. § 578 Abs. 1 Satz 2 das Textformerfordernis Anwendung.

Die Nichteinhaltung der Schriftform führt entgegen der allgemeinen Rechtsfolge des § 125 Satz 1 BGB nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrags.^[11] Stattdessen wird das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen behandelt^[12] und unterliegt somit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese Rechtsfolge tritt ebenfalls ein, wenn ein zunächst schriftlich abgeschlossener Mietvertrag später in wesentlichen Punkten formwidrig geändert wird.^[13] Die zwingende Rechtsfolge des § 550 BGB ergibt sich aus dessen Schutzzweck, wonach ein Erwerber eines Grundstücks, der gem. § 566 Abs. 1 BGB in ein langfristiges Mietverhältnis eintritt, übe...