LG Berlin Urteil vom 14.11.1996 - 61 S 309/95

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 11.10.1995; Aktenzeichen 21a C 545/94)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 11. Oktober 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Lediglich ergänzend wird ausgeführt: Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 11. April 1996 den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache in Höhe von 713,-- DM nebst anteiligen Zinsen (betreffend den Anstrich Decke/Wohnzimmer, Malerarbeiten an dem Küchenfenster, der Balkontür und dem Zimmerfenster) für erledigt erklärt.

Gemäß Beschluß vom 9. Mai 1996 (Bl. 81 f. d.A.) hat die Kammer Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gem. §§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses gegen die Beklagte für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der von dieser innegehalten Wohnung nicht zu.

Daß eine Substanzgefährdung durch die zwischenzeitliche Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte betreffend die Teile der Mietsache, für die die Kläger in der Hauptsache ihr Klagebegehren weiterverfolgen (Küche, Bad) nicht droht, steht nach dem Ermessen der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest. Nur bei einer solchen Folge der von der Beklagten durchgeführten Malerarbeiten stünde den Klägern aber ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und damit ein Vorschußanspruch zu.

Zwar soll dem Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH im Falle des Verzugs des Mieters mit der Durchführung der von diesem zu tragenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses anstelle des Anspruchs auf Vornahme (§§ 535, 536 BGB) sogleich ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zustehen, weil der Vermieter wegen der in der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen liegenden Verletzung der Instandhaltungspflicht so zu stellen ist, als sei ein Recht zur Ersatzvornahme für diesen Fall vertraglich vereinbart (vgl. GE 1990, 1139; JZ 1991, 566 f.). Damit ist jedoch noch nicht die Frage beantwortet, wann Malerarbeiten während des Laufs des Mietverhältnisses fällig werden. Dies ist unter Beachtung der Grundsätze der vorgenannten Rechtsprechung und des Inhalts der auf den Mieter abgewälzten Leistungspflichten zu bestimmen. Dabei ist zurückzugehen auf die gesetzliche Regelung des § 536 BGB, denn die sich daraus eingentlich für den Vermieter ergebende Pflicht zur Instandhaltung des verwirkten malermäßigen Zustandes einer Wohung ist lediglich auf die beklagte Mieterin abgewälzt.

Es ist in der Rechtsprechung und der wesentlichen Literatur anerkannt, daß dadurch die in § 536 BGB normierte Hauptpflicht eine solche auch für den Mieter bleibt und diesen im übrigen der Pflichtenumfang aus § 536 BGB in bezug auf die Schönheitsreparaturen trifft, denn der Vermieter unterläge, hätte er die Abwälzung dieses Pflichtenkreises auf den Mieter mit diesem nicht vereinbart. Die Rechtsposition des Mieters wird durch die Abwälzung der eigentlich dem Vermieter obliegenden Pflichten mithin von dem gesetzlichen Wertbild der Regelung in §§ 536, 546, 548 BGB geprägt und der Mieter wird durch die Abwälzung in seiner Rechtsposition nicht in weiterem Umfange belastet, als sich aus der Übernahme der Instandhaltungspflicht ergibt. Verhält es sich aber so, dann darf nicht unbeachtet bleiben, daß der Mieter ohne die Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Anspruch auf deren Ausführung durch den Vermieter nach seinem Betreiben geltend machen könnte. Mit anderen Worten stünde es in seiner Wahl, mit welchem malermäßigen Schlechtzustand er sich im laufenden Mietverhältnis – noch – zufriedengeben würde. Dieses Wahlrecht verliert der Mieter nicht dadurch, daß der Vermieter die Pflicht zur Ausführung der Malerarbeiten auf ihn vertraglich übertragen hat.

Diese Sicht entspricht der Feststellung des Bundesgerichtshofs in der oben genannten Entscheidung, daß während des Laufs des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen lediglich dem Mieter zugutekommen.

Freilich steht das nach der gesetzlichen Regelung sich ergebende Wahlrecht dem Mieter nicht uneingeschränkt zu. Denn aus § 541a BGB folgt, daß der Vermieter den Mieter zwingen kann, Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden. Wäre nämlich infolge der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen deren Vornahme geboten, um die Instandhaltung der Mietsache sicherzustellen, hätte der Mieter die Malerarbeiten nach § 541a BGB hinzunehmen, wenn diese gem. § 536 BGB dem Vermieter oblägen. Die so bestimmte Eingrenzung des Rechts des Mieters, einen malermäßigen schlechten Zustand hinzunehmen, bemißt auf der anderen Seite das Recht des Vermieters, Schönheitsrepa...