LG Berlin Urteil vom 13.11.2001 - 65 S 132/01

Verfahrensgang

AG Berlin-Hohenschönhausen (Urteil vom 26.02.2001; Aktenzeichen 13 C 373/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin gegen das am 26. Februar 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen – 13 C 373/00 – werden zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Sowohl die Berufung der Beklagten als auch die unselbstständige Anschlussberufung der Klägerin sind unbegründet.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert des § 511 a Abs. 1 ZPO erreicht, denn der Beschwerdewert der abgewiesenen Mieterhöhungsklage beträgt das 3 1/2fache des Jahresbetrages des Erhöhungsverlangens, § 9 ZPO (Bundesverfassungsgericht, GE 1996, 600; Bub/Treier von Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdn. 123), mithin 4.176,06 DM (42 × 99,43 DM).

Die Berufung der Beklagten ist jedoch unbegründet, denn der Klägerin steht gegenüber der Beklagten gemäß § 2 Abs. 1 MHG a.F. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 336,41 DM um 99,43 DM auf 435,84 DM ab dem 1. Oktober 2000 zu.

Das Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Juni 2000 ist formell wirksam und hat damit auch die Überlegungsfrist ausgelöst; es ist der Beklagten gegenüber schriftlich geltend gemacht und durch Bezugnahme auf das Feld H 9 des Berliner Mietspiegels Ost 1999 auch ausreichend begründet worden. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil in diesem nicht klargestellt wird, dass die Klägerin immer noch Vermieterin der Beklagten ist. Entscheidend ist insoweit nämlich, dass das Mieterhöhungsverlangen von der Klägerin als Vermieterin erklärt worden ist und diese tatsächlich Vermieterin ist. Soweit die Beklagte mit Schreiben vom 3. Juli 2000 das Fehlen einer Vollmacht, aus der ersichtlich ist, dass die Klägerin durch den Eigentümer bevollmächtigt wurde, Mieterhöhungsverlangen vorzunehmen, gerügt hat, hat die Klägerin daraufhin mit Schreiben vom 28. August 2000 darauf hingewiesen, dass sie weiterhin Eigentümerin sei. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Unterschriften unter diesem nicht zu entziffern seien. Das Schriftformerfordernis setzt nicht voraus, dass Unterschriften leserlich sind, solange nicht bloße Paraphen geleistet werden, wovon vorliegend jedoch nicht ausgegangen, werden kann. Soweit die Beklagte sodann mit Schreiben vom 2. September 2001 rügte, dass die Bevollmächtigung der Klägerin für die unterzeichnenden Personen fehle, erfolgte die Rüge nicht unverzüglich im Sinne des § 174 BGB.

Der Mietzins war seit einem Jahr unverändert, § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG a.F. und die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 MHG a.F. ist eingehalten.

Der von der Klägerin begehrte Mietzins ist auch – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – ortsüblich. Maßgeblich ist dabei das Feld H 9 des Berliner Mietspiegels 2000 mit einem Mittelwert von 7,31 DM pro Quadratmetern, denn das Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten nach dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2000 (1. Oktober 1999) zugestellt worden (Rechtsentscheid des BayObLG vom 27. Oktober 1992, NJW-RR 1993, 202 f.; OLG Stuttgart, GE 1994, 154).

Ausgehend von einem Mittelwert von 7,31 DM pro Quadratmetern war ein Aufschlag von 75 % der Differenz zwischen Mittel- und Spannenoberwert zu machen, da in den Merkmalgruppen 1 (Bad/WC), 3 (Wohnungsausstattung) und 4 (Wohnumfeld) wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen. Die diesbezüglichen zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts hat die Beklagte mit ihrer Berufung auch nicht angegriffen.

Die Beklagte schuldet den erhöhten Mietzins nach § 2 Abs. 4 MHG a.F. jedoch erst vom 1. Oktober 2000 an. Der Monat Oktober 2000 ist der 3. Kalendermonat, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgte. Das Mieterhöhungsverlangen gilt als am 1. Juli 2000 zugegangen, auch wenn es zutreffen sollte, wie die Klägerin behauptet, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits am 30. Juni 2000 zwischen 16.00 und 17.00 Uhr vom Hausmeister in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen wurde. Eine Willenserklärung ist gemäß § 130 BGB nämlich erst dann zugegangen, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen (vgl. BGHZ 67, 271, 275). Diese Voraussetzung war hier am 30. Juni 2000 noch nicht erfüllt, denn nach der Verkehrssitte kann nicht in jedem Fall damit gerechnet werden, dass ein Mieter nach 16.00 Uhr noch seinen Hausbriefkasten leert. Regelmäßig muss eine Privatperson nämlich nicht damit rechnen, dass noch am späten Nachmittag Post in ihren Briefkasten eingeworfen wird (OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1187; AG Schöneberg, MM 1991, 131). Die Rechtsprechung, nach der ein Zugang innerhalb der gewöhnlichen Gesch...