Rz. 2

Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften über die Miete ist einmal, dass es sich um Wohnraum handelt, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen worden ist, d. h., Dienst- und Mietvertrag sind nicht getrennt voneinander abgeschlossen worden, sondern der Wohnraum wird im Rahmen des Dienstverhältnisses ohne besonderen Mietvertrag daneben überlassen und die Miete ist Teil der Vergütung. Der Begriff des Dienstverhältnisses ist mit dem des § 576 Abs. 1 Halbsatz 1 identisch. Der Dienstvertrag muss privatrechtlich sein, die Dienste müssen unselbstständig und weisungsgebunden sein. Bestandteil des Dienstvertrages muss die Überlassung von Wohnraum sein. Die Dauer des Dienstverhältnisses ist unerheblich, so dass auch die Überlassung von Wohnraum im Rahmen eines befristeten Dienstverhältnisses erfasst ist; ebenso ist unerheblich, ob der zur Dienstleistung Verpflichtete ganztägig, halbtägig oder nur stundenweise tätig zu werden hat (Schmidt-Futterer/Blank, § 576b Rn. 6). Da nur von "Wohnraum" die Rede ist, gilt Mietrecht auch für die Überlassung von Räumen, die insgesamt nicht als Wohnung anzusehen sind, weil eine eigene Küche oder ein eigenes WC fehlen. In Frage kommen Hauswartdienstverträge ebenso wie Dienst-Arbeitsverträge mit Angestellten von Unternehmen, Krankenhäusern, Heimen oder Landwirten. Übernimmt ein Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrages Dienstleistungen (z. B. Hauswartsaufgaben), so wird der Wohnraum selbst dann nicht zu einer Werkdienstwohnung, wenn die Vergütung für die Dienstleistung der Miete entspricht oder diese sogar übersteigt; denn es fehlt an der Voraussetzung für die Anwendung des § 576b, dass Wohnraum "im Rahmen" des Dienstverhältnisses überlassen worden ist. Auch der den Arbeitern und Angestellten des öffentlichen Dienstes im Rahmen ihres Arbeitsvertrages überlassene Wohnraum kann eine Werkdienstwohnung sein, wie z. B. der an eine Krankenschwester im Rahmen ihres Arbeitsverhältnisses überlassene Wohnraum im städtischen Krankenhaus. Typisch für eine Werkdienstwohnung ist eine vereinbarte Benutzungspflicht. Auf Dienstwohnungen, die Beamten, Soldaten oder Richtern im Rahmen ihres Dienstverhältnisses überlassen werden, ist § 576b nicht anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank, § 576b Rn. 7).

Da die Wohnung nur dann als Werkdienstwohnung einzustufen ist, wenn sie im Rahmen des Dienstverhältnisses dem Dienstverpflichteten durch ein und denselben Vertrag überlassen worden ist, sind Dienstberechtigter/Arbeitgeber und Vermieter auf der einen Seite und Dienstverpflichteter/Arbeitnehmer und Mieter auf der anderen Seite identisch. Der Dienstberechtigte/Arbeitgeber kann eine natürliche oder juristische Person, eine GbR aber auch eine Personenmehrheit sei. Vermieter ist diejenige Einzelperson, Personenmehrheit, juristische Person oder Gesellschaft, die im Dienst-/Arbeitsvertrag als Dienstberechtigter/Arbeitgeber aufgeführt ist. Mieter ist diejenige natürliche Person oder Personenmehrheit, die im Dienst-/Arbeitsvertrag als Dienstverpflichteter/Arbeitnehmer aufgeführt ist. Dasselbe gilt bei Dienst-/Arbeitsverträgen mit mehreren Personen (Eheleuten), durch die derselbe Wohnraum gemeinsam an verschiedene Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer überlassen wird. Der Wohnraum bleibt auch nach Kündigung eines dieser Verträge solange Werkdienstwohnung, wie das Dienst-/Arbeitsverhältnis mit einem der Dienstverpflichteten/Arbeitnehmer fortbesteht, dem (auch) der Wohnraum zum (gemeinsamen) Gebrauch überlassen worden ist.

 
Hinweis

In der Regel wird dem Dienstverpflichteten/Arbeitnehmer der Wohnraum erst nach Abschluss des Dienst-/Arbeitsvertrages überlassen werden. Aber auch bei Überlassung des Wohnraums vor Abschluss dieses Vertrages ist § 576b dann anwendbar, wenn die Überlassung in dem später abgeschlossenen Vertrag ihre Grundlage findet.

Wird jedoch nach Überlassung des Wohnraums kein Dienst-/Arbeitsvertrag geschlossen, so fehlt der Raumüberlassung jeder Rechtsgrund. Allerdings können der Wohnraumüberlasser und der Nutzer nunmehr einen (normalen) Mietvertrag schließen; der (normale) Wohnraummietvertrag kann nunmehr auch dadurch zustande kommen, dass der Wohnraumüberlasser die Nutzung weiterhin akzeptiert und der Nutzer den nach dem beabsichtigten Dienstvertrag vorgesehenen Betrag für die Nutzung an den Nutzungsüberlasser zahlt (vgl. dazu u. a. OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2006, 12 U 51/06, GE 2007, 222). Die Parteien eines (normalen) Mietvertrages können auch – aber wohl nur ausdrücklich – vereinbaren, dass der Wohnraum nunmehr nur im Rahmen eines Dienstverhältnisses als Werkdienstwohnung überlassen wird.

 

Rz. 3

Weitere Voraussetzung ist, dass der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seinen Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen einen gemeinsamen Haushalt führt.

 

Rz. 4

Soweit es auf die Ausstattung ankommt, ist entscheidend, ob der Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer den Wohnraum tatsächlich ausgestattet...

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