Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.3 Berichtigung von Abrechnungen

Rz. 85

Die Wirksamkeit der Abrechnung wird grundsätzlich nicht davon berührt, dass einzelne Positionen in der Betriebskostenabrechnung materiell unrichtig sind (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, 10 U 143/05, WuM 2006, 381; LG Dortmund, Urteil v. 10.5.2005, 1 S 247/04, NZM 2005, 584). Fehlt es an einer Umlagevereinbarung (vgl. dazu BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949) oder weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher und kein formeller Fehler vor mit der Folge, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Abrechnung berichtigen und den in der ursprünglichen Abrechnung geltend gemachten Nachforderungsbetrag verlangen kann; eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters scheidet dagegen aus (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, GE 2005, 50; BGH, Urteil v.19.1.2005, VIII ZR 116/04, GE 2005, 360; LG Berlin, Urteil v. 6.3.2015, 63 S 246/14, GE 2016, 513; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 9.6.2015, 5 C 443/14, GE 2015, 1296). In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht im Verhältnis zum Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat; ein solches berechtigte Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt. (LG Krefeld, Urteil v. 4.1.2023, 2 S 11/2, WuM 2023, 98). Die Berichtigung ist erst Recht zulässig, wenn sie nach den Ansätzen in der Betriebskostenabrechnung von den Mietern selbst vorgenommen werden kann (LG Berlin, GE 1997, 687; LG Berlin, Urteil v. 26.9.1997, 64 S 89/97; LG Berlin, Urteil v. 3.2.1998, 64 S 324/97).

Hinweis

Entscheidend ist, ob der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.

Kann er anhand der angegebenen Flächen des Gesamtobjekts und der Fläche der abgerechneten Einheit nachvollziehen, wie sich der auf ihn umgelegte Betrag errechnet, ist die Abrechnung formell wirksam. Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die in der Abrechnung angegebene Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist (LG Krefeld, Urteil v. 17.3.2010, 2 S 55/09, WuM 2010, 361). Hat der Mieter wegen einer geänderten Art der konkreten Berechnung des Personenanteils Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, bleibt es ihm unbenommen, diese einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung bleibt hiervon unberührt (BGH, Hinweisbeschluss v. 18.1.2011, VIII ZR 89/10, NZM 2011, 546). Kann der Mieter nicht nachvollziehen, wie sich der auf ihn umgelegte Betrag errechnet – z. B. weil die Fläche oder Personenzahl des Gesamtobjekts nicht angegeben sind –, so ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam. Auf die Richtigkeit der Angaben kommt es nur für die materielle Wirksamkeit an.

Die Berichtigung der formell wirksamen Abrechnung ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur insoweit möglich, als es sich um heilbare Fehler handelt oder der Vermieter wegen berechtigter Einwände des Mieters, die dieser innerhalb der für ihn geltenden Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung geltend macht, zur Berichtigung verpflichtet ist.

Praxis-Beispiel

Heilbare Fehler, die der Vermieter nach Ablauf der für ihn geltenden Ausschlussfrist von einem Jahr seit Beendigung des Abrechnungszeitraums noch berichtigen kann:

• Wasserversorgung und Entwässerung (keine Differenzierung zwischen den Kosten verschiedener Leistungserbringer)
• Fahrstuhlkosten (Umlage nach geringerer als sonst zugrunde gelegter Gesamtfläche ohne Erläuterung, dass Erdgeschosswohnungen herausgenommen wurden)
• Straßenreinigungskosten (keine Differenzierung zwischen den Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und die private Schnee- und Eisbeseitigung)
• Müllabfuhr (keine Differenzierung zwischen Gebühren der öffentlichen Müllabfuhr und privaten Zusatzmaßnahmen)
• Gebäudereinigungskosten (Umlage nach geringerer als sonst zugrunde gelegter Gesamtfläche ohne Erläuterung, dass Erdgeschosswohnung ohne Zugang zum Treppenhaus herausgenommen wurde)
• Gartenpflege (ohne Erläuterung des erheblichen Kostenanstiegs durch Baumschnitt und Erneuerung eingegangener Pflanzen)
• Beleuchtungskosten (Umlage nach geringerer als sonst zugrunde gelegter Gesamtfläche ohne Erläuterung, dass Erdgeschosswohnung ohne Zugang zum Treppenhaus herausgenommen wurde)
• Versicherungskosten (ohne Differenz...