Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.22 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Rz. 184

§ 2 Nr. 13 BetrKV

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf den Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen (BGH, Urteil v. 27.9.2006, VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473 = WuM 2006, 612). Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung auch in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428 = WuM 2009, 669 = NZM 2009, 906 = ZMR 2010, 102).

Die Kosten der Sachversicherung sind um die Versicherung für sonstige Elementarschäden ergänzt worden, die allerdings schon bisher umlagefähig waren (vgl. Rn. 189).

Umlagefähig sind zunächst die Kosten der Sachversicherungen für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden (AG Wetzlar, Urteil v. 25.6.2007, 38 C 1605/05 [38], ZMR 2008, 548) sowie der übrigen aufgeführten Sachversicherungen. Da diese Sachversicherungen jedoch durch die Formulierung "namentlich" nur beispielhaft aufgeführt sind, können auch die Kosten anderer Sachversicherungen umgelegt werden (BGH, Urteil v. 13. 10. 2010, XII ZR 129/09, NZM 2010, 864; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 274). Dazu zählen u. a. eine Terrorschadensversicherung (BGH, Urteil v. 13. 10. 2010, XII ZR 129/09, a. a. O.; OLG Stuttgart, Urteil v. 15.2.2007, 13 U 145/06, GE 2007, 444; AG Leipzig, Urteil v. 11.10.2019, 167 C 2916,19, ZMR 2020, 127; AG Berlin-Spandau, Urteil v. 8.2.2005, 2a C 755/04, GE 2005, 1255; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 275; vgl. dazu Kinne, GE 2004, 1500) – allerdings nur bei einer besonderen das Gebäude betreffenden Gefahrenlage (BGH, Urteil v. 13. 10. 2010, XII ZR 129/09, a. a. O.; AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 20.11.2008, 6 C 107/08, GE 2009, 57; AG Wetzlar, Urteil v. 25.6.2007, 38 C 1605/05 [38], a. a. O.; AG Berlin-Spandau, Urteil v. 8.2.2005, 2a C 755/04, a. a. O.) –, Vandalismusschädenversicherung (LG Braunschweig, Urteil v. 3.1.2006, 6 S 273/5, WuM 2010, 423; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 275; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 63; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 15; Jendrek, NZM 2003, 697 [698] = DWW 2003, 142 [143]), eine Hausbockversicherung (LG Hamburg, WuM 1989, 191; AG Hamburg, WuM 1998, 352; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 63 Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 15) und/oder Schwammversicherung, eine Versicherung für die Starkstromleitung des Aufzugs (LG Hamburg, a. a. O.) oder für elektronische Systeme (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, Anm. 15) – wie die Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, 10 U 96/11, GE 2012, 202 = ZMR 2012, 18) –, eine Versicherung gegen Rückstauschäden durch Abwasser (Maas, GE 2003, 932) oder eine landesrechtlich vorgeschriebene Elementarversicherung). Kosten einer Inventarversicherung können nur kraft ausdrücklicher Vereinbarung auf den (Gewerbe-)Mieter umgelegt werden (OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, 10 U 120/05, GE 2006, 647).

Hinweis

Grundsätzlich ist es jedoch unerheblich, ob die Sachversicherung landesrechtlich vorgeschrieben ist (z. B. Brandkasse) oder sich der Eigentümer privat gegen Schäden versichert.

Die Kosten der Sachversicherung, die nur für die Verwaltungsräume abgeschlossen worden sind, sind nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Rz. 185

Nicht umlagefähig sind ferner die Kosten für andere Versicherungen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 281), also z. B. für Reparaturversicherungen (AG Köln, WuM 1990, 556; AG Hamburg, Urteil v. 28.5.2001, 49 C 662/00, WuM 2004, 202; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 63; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 15) oder für eine Mietausfallversicherung auf den Wohnraummieter (BGH, Urteil v. 6.6.2018, VIII ZR 38/17, GE 2018, 931).

Rz. 185a

Hat der Vermieter eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, so ergibt sich daraus ein Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH, Urteil v. 13.9.2006, IV ZR 273/05, ZMR 2007, 255; BGH, Urteil v. 13.12.1995, VIII ZR 41/95, GE 1996, 407; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.5.2016, I-24 U 164/15, GE 2016, 1382; OLG Oldenburg, Urteil v. 18.12.2007, 9 U 45/07, ZMR 2008, 716; OLG Karlsruhe, Urteil v. 13.3.2007, 8 U 13/06; LG Berlin, Urteil v. 9.11.2010, 65 S 111/10, GE 2011, 266; OLGR Karlsruhe 2007, 378: gilt auch für berechtigten Untermieter); der Vermieter hat dann in der Regel die mietvertrag...