OLG Stuttgart Urteil vom 15.02.2007 - 13 U 145/06

Leitsatz (amtlich)

Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind.

Verfahrensgang

LG Tübingen (Urteil vom 09.05.2006; Aktenzeichen 1 O 337/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des LG Tübingen vom 9.5.2006 in Tenor Ziff. 2 dahin abgeändert, dass festgestellt wird, dass die Beklagte ab Januar 2007 während der verbleibenden Laufzeit des Mietvertrages vom 16.8./12.9.2001 verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Bruttoversicherungsprämien für die Terrorversicherung des Objektes ... in ... zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer zu erstatten.

2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

3. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Streitwert: bis 95.000 EUR.

Gründe

I. Auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des LG wird Bezug genommen.

Die Beklagte trägt zur Begründung ihrer Berufung vor, das LG sei zu Unrecht von einem Erstattungsanspruch der Klägerin ausgegangen. Nach dem Mietvertrag bestehe ein solcher nicht. Die mietvertraglichen Regelungen zu den Nebenkosten seien so unklar, dass die nachträglich abgeschlossene Terrorversicherung nicht erfasst werde. Jedenfalls verstießen die Regelungen gegen das AGB-Recht und seien daher unwirksam, insb. die allenfalls einschlägige Bestimmung über neu hinzutretende Kosten. Der Mietvertrag unterfalle schon nach dem äußeren Anschein dem AGB-Recht. Die Klägerin müsse das Gegenteil beweisen. Die vom LG angenommene Gesamtnebenkostenregelung im Vertrag gebe es nicht. Die Klausel über Versicherungen meine nur bereits bestehende. Die Aufzählung sei abschließend. Sie habe nicht lediglich exemplarischen Charakter. Der Abschluss einer Terrorversicherung für das Objekt in ... sei nicht wirtschaftlich und im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung auch nicht notwendig. Die dem Vertrag zugrunde liegende Versicherungssumme von über 25 Mio. EUR habe das LG lediglich aufgrund der Aussage des Zeugen ... von der ... angenommen und nicht überprüft, wie hoch andere Versicherungen den Verkehrswert des Objekts ansetzen würden bzw. ob es eine günstigere Versicherungsmöglichkeit gebe. Das müsse nicht die Beklagte nachweisen. Ebenso sei nicht geklärt worden, ob und weshalb die ... berechtigt gewesen sei, das Terrorrisiko einseitig aus der Feuerversicherung herauszunehmen. Jedenfalls der Feststellungsausspruch sei zu korrigieren. Da der Versicherungsvertrag jährlich erneuert werde, hätte nicht festgestellt werden dürfen, dass die Beklagte die Versicherungsprämie bei der ... für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses ersetzen müsse. Dies gelte insb. im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit der abgeschlossenen Versicherung, aber auch im Hinblick auf die Notwendigkeit einer Terrorversicherung. Selbst wenn man sie jetzt bejahe, könnten sich die Grundlagen der Beurteilung zukünftig ändern. Schließlich habe das LG, da das Mietausfallrisiko mitversichert sei, die Terrorversicherung zu Unrecht als Sachversicherung angesehen.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Tübingen vom 9.5.2006 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen und hilfsweise zu Ziff. 2 des Tenors festzustellen, dass die Beklagte während der gesamten verbleibenden Laufzeit des Mietvertrages vom 16.8./12.9.2001 verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Bruttoversicherungsprämien für den Versicherungsschutz gegen Terrorgefahren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer betreffend das Objekt ... in ... zu ersetzen, beginnend mit dem Mietzeitraum ab dem 1.1.2007.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache weit gehend keinen Erfolg. Die Klägerin hat lediglich nicht den Anspruch, sich unabhängig von der Marktlage auf Dauer die Prämie einer bestimmten Versicherungsgesellschaft erstatten zu lassen. Insoweit war das Urteil abzuändern. Im Übrigen ist es richtig. Auf seine Begründung wird verwiesen. Das Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Entscheidung. Das LG hat alle Aspekte berücksichtigt und zutreffend bewertet.

Der Anspruch auf Erstattung der Terrorversicherungsprämie ergibt sich aus dem von den Parteien geschlossenen Mietvertrag.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 27.9.2006 - VIII ZR 80/06, BGHReport 2006, 1511 = NJW 2006, 3558) können die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mieto...