Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.18 Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Rz. 171

§ 2 Nr. 9 BetrKV

Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.

Statt "Hausreinigung" heißt es nunmehr "Gebäudereinigung"; eine sachliche Änderung ist damit nicht verbunden (Langenberg, NZM 2004, 41, 47).

Hinweis

Umlage auf alle Mieter

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Hauses benutzen (AG Brandenburg/Havel, Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19, GE 2021, 826.

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören sowohl die Personalkosten als auch die Kosten für die Reinigungsmittel und die Wartung und Reparatur der Reinigungsgeräte. Auch die Kosten einer vom Vermieter mit der Gebäudereinigung beauftragten Reinigungsfirma sind umlagefähig; der Vermieter kann wählen, ob er rapportierte Stunden mit der Reinigungsfirma vereinbart oder aber monatliche pauschale Beträge (AG Saarburg, Urteil v. 22.4.2009, 5a C 54/09, WuM 2009, 458), solange er das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Kosten der Reinigung eines Glasdachs können nicht als Hausreinigungskosten umgelegt werden (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 256; a. A. AG Potsdam, Urteil v. 23.5.2007, 23 C 465/06, GE 2007, 917), Kosten der Fassadenreinigung bei Geschäftsraum kraft Vereinbarung (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 18.3.2005, 11 S 242/04, zitiert nach Juris). Die Kosten für eine Graffitientfernung sind nicht umlegbar (KG, Urteil v. 4.12.2003,22 U 86/02, Juris; OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, I-24 U 123/11, MDR 201, 1025; LG Kassel, Urteil v. 14.7.2016, 1 S 352/15, WuM 2016, 740; LG Berlin, Urteil v. 19.2.2016, 63 S 189/15, GE 2016, 723; AG Köln, WuM 2001, 515; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 255; a. A. AG Berlin-Mitte, Urteil v. 27.7.2007, 11 C 35/07, GE 2007, 1529). Die Kosten für den Mattenreinigungsservice einer Dienstleistungsfirma sind i. d. R. Hausreinigungskosten und damit umlagefähige Betriebskosten (LG Berlin, Urteil v. 8.2.2007, 67 S 239/06, GE 2007, 1123; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 256).

Umstritten ist, ob auch die Kosten für die Anschaffung (verneinend: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 257; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 53), Wartung und Reparatur der Reinigungsgeräte umlagefähig sind (vgl. oben zu Straßenreinigungsgeräten).

Sowohl die Kosten einer mit der Säuberung beauftragten Reinigungsfirma als auch Materialkosten des Hauswarts (Putzmittel, Scheuerlappen, Bohnermaschine) sind umlagefähig. Die für die Gebäudereinigung entstehenden Arbeitsentgelte des Hauswarts sind dagegen nicht unter Nr. 9 anzuführen, sondern unter Nr. 14 (Hauswartskosten). Umlegbar sind nur die laufenden Kosten der Reinigung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile. Schon deshalb sind die in unregelmäßigen Abständen anfallenden Kosten der Reinigung der Fassade (AG Hamburg, WuM 1995, 652; AG Köln, WuM 2001, 515; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 256; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 53) ebenso wenig als Kosten der Gebäudereinigung umlagefähig wie die Kosten der Reinigung der Marmorverkleidung im Treppenhaus (AG Köln, WuM 1985, 368; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 11.1). Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Hauses benutzen (AG Brandenburg/Havel, Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19, GE 2021, 826). Die Kosten der Dachrinnenreinigung dürfen als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 des § 2 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlegung mit dem Mieter vereinbart worden ist, und sie zur Reinigung von Laub der daneben stehenden Bäume regelmäßig anfallen (BGH, Urteil v.7.4.2004, VIII 167/03, GE 2004, 613; AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, WuM 2019, 379); ebenso die Kosten für die Reinigung von Jalousien und Lichtschächten (AG Potsdam, Urteil v. 23.5.2007, 23 C 465/06, GE 2007, 917).

Die Kosten der Fremdreinigung sind ebenso ansetzbar wie diejenigen der Reinigung durch den Hauswart oder den Eigentümer (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 11.1). Erfolgt jedoch die Hausreinigung nur durch ungelernte Hilfskräfte, so kann nur der für diese übliche Stundenlohn zusätzlich zu den Reinigungsmaterialien angesetzt werden.

Diejenigen Reinigungskosten, die nur für bestimmte Mieter entstehen (z. B. Reinigung der gesondert vermieteten Garagen und deren Zufahrten), können nur auf diese Mieter umlegt werden und sind daher im Wege des Vorwegabzugs aus den auf alle Wohnungsmieter umzulegenden Betriebskosten auszugliedern.

Rz. 172

Die Reinigungskosten nach einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme des Vermieters können nicht als Betriebskosten angesetzt werden, da es sich nicht u...