KG Berlin Urteil vom 04.12.2003 - 22 U 86/02

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.01.2002; Aktenzeichen 29 O 351/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22.1.2002 verkündete Urteil des LG Berlin – 29 O 351/01 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Nachzahlung von Nebenkosten aus einem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag über Gewerberäume im ersten Obergeschoss des Einkaufszentrums …, und zwar für die Jahre 1995 bis 1999.

Wegen des Sachverhalts und der Anträge erster Instanz wird zunächst auf das am 22.1.2002 verkündete Urteil des LG Berlin – 29 O 351/01 Bezug genommen.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren überwiegend weiter. Sie hat jedoch von den ursprünglich für das Jahr 1995 geforderten Nebenkosten einen Abzug i.H.v. 11.858 DM u.a. für Wasserkosten vorgenommen. Die im Berufungsverfahren noch geltend gemachte Klageforderung setzt sich danach, wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 12.5.2003 klargestellt hat, wie folgt zusammen:

Nebenkostennachforderung 1995 (Rest) 5.135,30 DM 2.625,63 Euro

Nebenkostennachforderung 1996 (Rest) 22.579,20 DM 11.544,56 Euro

Nebenkostennachforderung 1997 24.042,04 DM 12 292,50 Euro

Nebenkostennachforderung 1998 25.275,83 DM 12.923,33 Euro

Nebenkostennachforderung 1999 56.998,92 DM 29.143,09 Euro

verbleibende Klageforderung gesamt 134.031,29 DM 68.529,10 Euro

Die Klägerin macht geltend, entgegen der vom LG vertretenen Ansicht seien die umlagefähigen Nebenkosten auf der Grundlage des Mietvertrages zutreffend berechnet.

Insbesondere seien die Versicherungskosten nach dem Mietvertrag umlagefähig. Die vom LG insoweit herangezogene Unklarheitenregelung des § 5 AGBG a.F. greife hier nicht, da § 16 des Mietvertrages eindeutig ausgelegt werden könne.

Sie behauptet, bei den umgelegten Stromkosten, die in den Abrechnungen 1998 und 1999 als „Energielieferung” bezeichnet seien, handele es sich um solche, die durch den Allgemeingebrauch der Allgemeinflächen des Einkaufscenters entstanden seien, mit einem einzigen Stromzähler erfasst würden und anteilsmäßig auf alle Mieter umgelegt werden könnten. Die Stromkosten seien bei einer Besprechung zwischen den Parteien dann auch von der Beklagten akzeptiert worden.

Gleiches gelte für die Position „Gas”, die die Beklagte bis zum Jahr 1998 nach Abzug einer Kürzung um 15 % (weil bis dahin nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei) akzeptiert habe.

Die ab 1996 umgelegten Wartungskosten für Kältetechnik würden allein die Allgemeinflächen des Einkaufszentrums betreffen. Gleiches gelte für den Ansatz der Wartungskosten für die Sprinkleranlage, Aufzug, Elektrotechnik, Fahrtreppen und Automatiktüren.

Die Klägerin habe den von ihr (im Berufungsverfahren nicht mehr doppelt, sondern nur noch einmal) geltend gemachten Aufwand für die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen entgegen der vom LG vertretenen Ansicht nicht pauschal abgerechnet, sondern in Höhe der ihr von einer beauftragten Wirtschaftsprüfergesellschaft in Rechnung gestellten Beträge, die auch angemessen seien. Die Inanspruchnahme dieser Gesellschaft sei erforderlich gewesen, weil die Klägerin damals nicht über genügend Personal verfügt habe, um die Abrechnung selbst zu erstellen.

Die Reinigungskosten könnten, auch soweit darin die Positionen Sonderreinigung und Graffitientfernung enthalten seien, umgelegt werden, weil die Klägerin als Vermieterin lediglich die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach zu tragen habe und die Arbeiten nicht eindeutig einem bestimmten Mietobjekt zugeordnet werden könnten, sondern die Allgemeinflächen betreffen würden. Bei der Position Sonderreinigung habe es sich um laufend wiederkehrende Reinigungskosten wie z.B. für Fensterreinigung und Ungezieferbeseitigung gehandelt. Solche Kosten seien auch im Jahre 1998 angefallen, in dem allerdings keine Reinigungskosten für die Beseitigung von Graffiti entstanden seien.

Die in der Abrechnung für 1998 als Position „Einzelkosten” aufgeführten Kosten würden ausschließlich Reparaturen an der Heizung und Belüftung für die von der Beklagten gemieteten Räume betreffen. Diese seien gem. § 5 Ziff. 2.2 des Mietvertrages umlagefähig.

Wegen der Hausmeisterkosten habe es zwischen den Parteien für die Jahre 1995 bis 1997 eine Einigung gegeben, weil damals noch zusätzliche Kosten für Tätigkeiten des Hausmeisters aufgrund noch anhaltender Bautätigkeit entstanden seien. Danach sei dies nicht mehr der Fall gewesen.

Die Kosten für Alarmbehebungen seien keine Instandhaltungskosten und seien auch nicht einzelnen Mietern zuzuordnen. Vielmehr habe es sich um Fehlalarme gehandelt, die wiederholt außerhalb der Geschäftszeiten aufgetreten seien, z.B. ausgelöst du...